Arī tā varētu būt

Pacietību, pacietību un vēlreiz pacietību!

 

Kāds  dižgars ir teicis: “Pacietība atnāk līdz ar vecumu. Jo mazāk dzīves gadu atlicis, jo lielāka ir mūsu spēja būt pacietīgiem.“

 

Saistībā ar Latvijas nekustamā īpašuma tirgu varam pārfrāzēt apgalvojumu krietni pozitīvāk: “Jo vairāk gadu ir veltīts nekustamā īpašumu tirgum, jo pacietīgāk tu skaties uz tajā notiekošo.” Pēdējo desmitgažu laikā Latvijas nekustamie īpašumi vairākkārt piedzīvojuši gan cenu, gan pieprasījuma kāpumu un kritumu. Vektora kustības maiņas iemesls visbiežāk bija kādi ārējie apstākļi vai likumdošanas iniciatīvas, kas mainīja līdz šim spēkā esošos spēles noteikumus.

 

Šogad atkal esam liecinieki tirgus pārmaiņām citos apstākļos un arī jaunam pieprasījumam. Šīs pārmaiņas rodas ne jau mūsu, ne Latvijas ietekmē – to sekmē karš Ukrainā un Euribor starpbanku likmes straujais pieaugums, jo 12 mēnešu rādītājs pārsniedza jau 4,2%. Gandrīz puse no visiem darījumiem valstī (Rīgā vairāk nekā 60%) tiek veikti ar hipotekārās kreditēšanas piesaisti, un uz šo apstākli nedrīkst pievērt acis! Kredītresursu izmaksas ietekmē ievērojamu daļu tirgus dalībnieku. Un ietekmē arī zināmas pircēju aktivitātes un cenu korekcijas, - pie mums tās notiek visu pēdējo gadu.

 

2023. gada rudenī varam teikt, ka stagnācija tajā vai citā apmērā, bet ir atspoguļojusies gandrīz visos Latvijas nekustamā īpašuma tirgus segmentos. Tajā skaitā arī jaunajos budžeta klases projektos. Tiesa, par to gan cenšas skaļi nerunāt. Bet to apliecina attīstītāju nule parādījušās akcijas – gan norādot konkrēto atlaižu lielumu (visbiežāk līdz 3-5%), gan arī piedāvājumus par iebūvējamo virtuvju ierīkošanu dzīvokļos kā bonusu, bezmaksas autostāvvietas nodrošināšanu vai atbrīvojumu uz pāris gadiem no komunālajiem maksājumiem, ieskaitot rēķinus par apkuri ziemā. Un no vēsturiskā skatpunkta tas nav nekas jauns, tā ir loģska reakcija uz notiekošajām izmaiņām. Galvenais ir nepārspīlēt un iztikt bez galējībām. Turklāt prakse ir pierādījusi, ka steiga un satraukums nerada ātras situācijas mainišanos uz labo pusi. Nekustamā īpašuma tirgus pēc savas būtības ir inerts tirgus, un tam ir vajadzīgs laiks, lai tas mainītos. Tāpēc tagad mums atliek tikai noraudzīties uz Eiropas Savienības Centrālās bankas manipulācijām un gaidīt, kad tā pārtrauks celt Euribor starpbanku likmi. Tiklīdz tas notiks un pie apvāršņa parādīsies izredzes samazināt kredītu procentu likmes, pieprasījuma un cenu korekcijas laiks Latvijas nekustamā īpašuma tirgū sāks izzust. Ievērojot žurnāla  un portāla varianti.lv prognozes, par nekustamā īpašuma pārdevēju dzīvespriecīgā noskaņojuma uzlabojumu zemākajā, vidējā un biznesa segmentā (tagad mums dominē pircēju tirgus) sāksim runāt aptuveni 2024. gada nogalē. Ja vien, protams, karš Ukrainā brīnumainā kārtā nebeigsies rīt. Šādā gadījumā pozitīvais noskaņojums nekustamā īpašuma tirgū sāks parādīties agrāk.

 

Nedod Dievs!

 

Bet tikmēr, runājot par tirgu, kur aizvien notiek korekcijas, pamodelēsim nestandarta situācijas, kas tuvākajā nākotnē var ietekmēt nekustamo īpašumu un ar to saistīto biznesu.

 

Pirmais. Latvijas galvaspilsētas iedzīvotāju skaita samazināšanās jautājums kļūst arvien kritiskāks. Gadsimta laikā ir uzbūvēts skaitliski liels dzīvojamais fonds, taču tas lielākoties ir vecs un tukšs, īpaši centrā. Dīvainā kārtā šis apstāklisvar negatīvi ietekmēt jaunās būvniecības apmēru. Iespējams, ja tuvākajos gados demogrāfiskā tendence nemainīsies, Latvijas galvaspilsētas vadība sāks ierobežot jaunbūves apmērus. Ne jau pēc savas gribas, bet Eiropas Savienības spiediena dēļ. Un jautājums nav par estētiku, bet drīzāk par liberālu attieksmi pret jaunbūvēm un neizdarību attiecībā pret veco ēku sakārtošanu, līdz ar to Latvijas galvaspilsēta riskē pārvērsties par kontrastu pilsētu. Intensīva vecā fonda atjaunošana un Rīgas sakārtošana var likt novērst CO2 izmešus un noteikt pienākumu siltināt ēkas. Latvija krietni atpaliek no šī uzdevuma izpildes grafika. Grūti noticēt, ka Eiropas Savienība mums piekāpsies šajā jautājumā un piešķirs kādas atlaides. Tiklīdz oficiālā Brisele draudēs Latvijas valdībai ar rājienu, tā ar piespiedu un aizliedzošu līdzekļu palīdzību sāks paātrināt veco ēku siltināšanas procesu. Variants – uzlikt ierobežojumus jaunbūvēm. Piemēram, kamēr nenosiltināsiet esošās vecās ēkas, nedrīkst būvēt nekādas jaunas ēkas. Šos procesus īstenot paralēli – siltināt un būvēt – neļaus darbaspēka resursu trūkums: Latvijā jau tā ir maz būvētāju. Kur viņus varēs dabūt, ja būs jāpilda prasības samazināt CO2 emisiju apmēru? Latvijas varas iestādes nesteidzas atvērt darba tirgu ārvalstu strādniekiem, tātad viņiem būs jāizmanto tikai aizliedzoši pasākumi. Un šādā ziņā mēs esam meistari! Lai gan es labprāt kļūdītos šajā jautājumā.

 

Jauni plānojumi

 

Otrais apstāklis. Māju siltināšana pēc būtības ir to vienkāršotā renovācija. Tas ļauj ātri pārvarēt birokrātiskos šķēršļus, un nav nepieciešams izstrādāt dokumentācijas kalnus. Veco namīpašumu iegāde, to remonts, veicot siltināšanu, un izremontēto dzīvokļu pārdošana jau sen ir populārs bizness. Ņemot vērā cīņu ar CO2 un visu iepriekš minēto, šāds bizness nākamajos trijos piecos gados solās kļūt vēl pievilcīgāks un pieprasītāks. Nākamajiem šādu projektu īpašniekiem iesakām rūpīgāk sekot līdzi mūsdienu šāda veida mājokļu pircēju vajadzību un paradumu izmaiņām, īpaši Rīgas centrā. Pirms pieciem septiņiem gadiem būvētāji līdz minimumam samazināja projektu platību, cerot, ka cilvēki dzīvokļos pavadīs tikai nakti, pārējo laiku socializēsies ar kaimiņiem, strādās vai ceļos. Tomēr koronavīrusa pandēmija visu ir apgrieza ar kājām gaisā. Daudziem iedzīvotājiem dzīvokļi vairs nav tikai dzīvesvieta. Tie ir kļuvuši par vietu, kur cilvēki gan strādā, gan nodarbojas ar savu vaļasprieku. Cilvēkiem, kuri savā dzīvoklī pavada vismaz četras dienas nedēļā, nepieciešams atšķirīgs telpu funkcionālais zonējums. Līdz ar to, veicot rekonstruēto namīpašumu pārbūvi un arī plānojot jaunbūvi, visas dzīvokļa platības vairs nav lietderīgi atvēlēt tikai dzīvojamajām funkcijām. Populāri var sākt kļūt dzīvokļi ar piegulošām telpām 10-15 kvadrātmetru platībā (neapsildāmas vai ar iespēju regulēt siltumu), kuras var pielāgot darba funkcijām vai vaļaspriekiem, piemēram, kāda veida nodarbei ar mākslas vai galdniecības darbiem. Turklāt nevajadzētu aizmirst par kompakta darba kabineta nozīmi, bet daudzbērnu ģimeņu gadījumā – pat par diviem. Galu galā, ja ir bērni un nav atsevišķas telpas darbam, produktīvi strādāt mājās būs ļoti sarežģīti.

 

Uz progresa viļņa

 

Trešais apstāklis – tās ir iespējas, ko nekustamo īpašumu darījumu procesā var sniegt progress, it īpaši pieaugošā mākslīgā intelekta popularitāte. Izskatās, ka tas apdraud samazināt nekustamo īpašumu vērtētāju slodzi. Galveno darba daļu viņiem tagad nodrošina vērtējumi, kas nepieciešami iesniegšanai bankām, noformējot hipotekāro kredītu. Finanšu institūcijas jau sen pieņēmušas lēmumu uzklausīt bezdvēseļu robotus, piešķirot vai nepiešķirot naudu. Saņemot informāciju par pirkuma objektu un konkrēto klientu – viņa finansiālajām iespējām, ģimenes stāvokli, profesiju, iepriekšējām un esošajām parādsaistībām un tā tālāk, saskaņā ar robotos iestrādātajiem algoritmiem tie arī pieņem lēmumus – izsniegt kredītu vai nē? Tas tomēr spēlē negatīvu lomu, jo tiek nolīdzināts un dehumanizēts klients un lēmumu pieņemšana. Nākotnē bankas, ja vēlēsies, varēs pārtraukt sadarboties ar vērtētājiem. Tās pašas varēs veikt savus vērtējumus. Un bankām pietiks ar to, ka saņems no klienta ar ģeolokāciju apstiprinātas objekta fotogrāfijas, kas tieši tas ir par objektu, tā galvenie parametri un ar elektronisko parakstu parakstīts iesniegums izvērtēšanai. Viss tiks lejuplādēts kredītbankas datubāzē, un tās mākslīgais intelekts, kuram ir pieejamas digitalizētas iepriekšējo 5-10 gadu aplēses, izsniegs aptuveno vērtību. Un tā var būt pat precīzāka nekā profesionāla vērtētāja darbs. Šis notikumu attīstības scenārijs skars vērtētājus.

 

Tomēr mākslīgais intelekts, visticamāk, cietīs neveiksmi, nosakot nekustamā īpašuma vērtējumu biznesam. Šeit svarīgs ir komandas, kas plāno projekta attīstību, cilvēciskais aspekts, - pagaidām to izvērtēt un saprast mašīnai nav pa spēkam! Tas prasa konceptuālo domāšanu jeb “ārpus kastes domāšanu” un iztēli!

 

Un ceturtā fantāzija. Laika gaitā ir pilnīgi iespējamas izmaiņas pašā nekustamo īpašumu demonstrēšanas tehnoloģijā. Inovācijas varētu būt saistītas ar Vision Pro paplašinātās realitātes briļļu popularitātes pieaugumu, ko uzņēmums Apple laida tirgū 2023. gadā. Pircējiem un īrniekiem var nebūt nepieciešams doties uz nekustamā īpašuma objektu, lai veiktu sākotnējo apskati. Tagad, ieraugot sludinājumu par kāda īpašuma pārdošanu vai nomu, cilvēki dodas to apskatīt, pirmkārt, lai gūtu savas sajūtas. Vision Pro paplašinātās realitātes brilles ļauj to izdarīt reālajā laikā, neaizejot no vietas, kur atrodas iepazīšanās brīdī ar sludinājumu. Jaunā sīkrīka saņemtais attēls ideāli atspoguļos visus nekustamā īpašuma smalkumus un sajūtas, ļaujot saredzēt detaļas. Tas nozīmē, ka aģentam vai nekustamā īpašuma pārdevējam vajadzēs savu īpašumu nofotografēt no visiem leņķiem, ievietot elektroniskā formātā un nodrošināt iespēju to apskatīt. Tātad ne tikai tirdzniecība ir progresa dzinējspēks, bet progress ietekmēs pārdošanu, padarot to ērtāku visām darījuma pusēm.

varianti.lv