Языком цифр

Количество сделок на столичном рынке недвижимости продолжает давать свой ответ пессимистам, которые в последнее время всё чаще затягивают песню о грядущем кризисе. И ответ на это по-прежнему отрицательный. Никаких явных предпосылок к разговорам о каком-то скором падении активности покупателей, а следовательно и цен, нет. Разумеется, рынок не стоит на месте: это живой организм, и двигается то в одну, то в другую сторону. Но всё это происходит в рамках естественных процессов. Искусственного надувания, которое по классике жанра должно предшествовать схлопыванию пузыря, нет и в помине. Лучше всего ситуацию с продажами на рынке недвижимости столицы Латвии в последние десять послекризисных лет можно изобразить в виде спокойной синусоиды с минимальными колебаниями. Так, в прошлом году в Риге официально было зарегистрировано 14 982 договора покупки объектов недвижимости. Это больше, чем в 2018-м (см. таблицу) или, допустим, в 2013, 2014 и 2015 годах, но немного меньше, чем в 2016-м и 2017-м.

Если проанализировать статистику Земельной книги за последние пару десятилетий, то цифру в пределах 14 000–15 000 сделок можно условно считать естественным показателем активности рижского рынка. Рынка, базирующегося на местном спросе и не подверженного внешнему воздействию в виде массовой раздачи банками ипотечных кредитов или дешёвой программы предоставления ВНЖ нерезидентам. Это исторически подтверждается и ситуацией, предшествовавшей кризису 2007–2009 годов. В 2003 году, на волне роста оптимизма от скорого вступления в Европейский союз (что произошло в 2004 году), в столице Латвии было зафиксировано 15 288 продаж недвижимости. Банковские ипотечные щедроты того времени помогли разогнать маховик сделок до 19 574, 20 837 и 23 055 договоров покупки в 2004, 2005 и 2006 годах соответственно. Недвижимость тогда стали массово брать не только те, кому действительно требовалось решить собственные жилищные проблемы, но и желающие заработать на быстрой перепродаже. Только недолго музыка играла: мировой экономический кризис 2007 года и ужесточение условий ипотечного кредитования непосредственно в нашей стране привели к жёсткому отрезвлению. По завершении кризиса в портфелях банков и банковских дочерних компаний, по приблизительным подсчётам журнала m2 , оказалось свыше 17 000 (точная цифра так и не была нигде обнародована) единиц латвийской недвижимости бывших ипотечных должников. Занимательно, но это очень близко к той разнице, которая получается, если сравнить число продаж на столичном рынке в 2004–2006 годах с приведённым выше естественным показателем активности, умноженным на три года.

На столицу Латвии и её окрестности традиционно приходится свыше половины всех сделок с недвижимостью, проводимых в нашей стране. Они были и остаются местом основного притяжения покупателей. Поэтому и тенденции здесь довольно схожие. В Земельную книгу Рижского района (без учёта данных по Юрмале) в 2019 году было внесено 6 779 записей о покупках недвижимого имущества. Это на 1,2% меньше, чем в 2018 году (всего 6 858), и на 8,7% – чем в 2017-м (7 327), считающемся лучшим послекризисным годом по количеству договоров. Остальные показатели последнего пятилетия таковы: в 2016 году зафиксировано 7 316 сделок, в 2015-м – 6 517.

Непосредственно для Юрмалы статистика годовых продаж в разрезе последних пяти лет выглядит следующим образом: в 2019 году на главном курорте Латвии было реализовано 1 328 объектов недвижимости, в 2018-м – 1 334, в 2017-м – 1 499, в 2016-м – 1 439 и в 2015-м – 1 388. Опять же мы видим плавные колебания. Правда, если копнуть глубже, то становится ясно, что именно Юрмала больше других регионов Латвии ощутила на себе сокращение числа иностранных покупателей, вызванное изменением с 1 сентября 2014 года условий получения ВНЖ. В 2014 году на курорте было продано 1 930 единиц недвижимости, в 2013-м – 1 851, в 2012-м – 1 932… Тогда как в 2010 году, когда программа предоставления ВНЖ делала только первые шаги и рынок был местным, к тому же лишь начавшим отходить от схлопывания пузыря цен, покупатели на курорте ограничились лишь 1 067 сделками.

В крупнейших региональных центрах Латвии рыночные тенденции мало отличаются от столичных. Подразделение Даугавпилсского суда, регистрирующее сделки с недвижимостью во втором крупнейшем городе страны, в прошлом году оставило в Земельной книге 4 417 записей о договорах покупки (это в самом Даугавпилсе и его округе). Плюс к 2018 году (4 020 продаж) составил 9,9%. Сравнение с 2017-м (4 700) дало минус в 6,1%. Но по отношению к 2016 и 2015 годам (4 132 и 3 553 сделки соответственно) 2019-й опять же был в плюсе.

Земельная книга суда Курземского района (под чьей юрисдикцией теперь находятся и Лиепая, и Вентспилс) в прошлом году подтвердила 6 132 продажи недвижимости. Это чуть больше, чем в 2018 году с его 6 056 договорами покупки. Отметим, что в Лиепае активность (1 586 сделок) оказалась на уровне 2013 года. И это меньше, чем фиксировалось в период с 2014 по 2018 год. Что также некритично, потому как максимальная разница по отношению к 2019 году составила 165 продаж. Цифры по Вентспилсу: 703 сделки в прошлом году против 779 годом ранее.

В завершение картины приведём статистику последних лет сделок в Видземском и Земгальском краях. Видземский районный суд (который фиксирует сделки на территории от Айнажи до Цесиса) в прошлом году зарегистрировал 5 537 продаж, тогда как за год до этого – 5 038. Для суда Земгальского района (обслуживает почти всю Земгале вместе с Бауской, Добеле, Елгавой и Екабпилсом) эти показатели были 7 720 и 6 840 соответственно.

varianti.lv