Важен каждый покупатель

Так полагает основатель аналитической школы российского рынка профессор Геннадий Стерник.

Геннадий Стерник – один из наиболее авторитетных аналитиков российского рынка недвижимости. Как он иногда любит шутить, хороший аналитик должен уметь дать наиболее точный прогноз, а уж если тот не сбудется, то аргументированно обосновать, почему это произошло. Еще год назад профессор шокировал российских риэлторов долгосрочным негативным сценарием в отношении московского рынка недвижимости. Прогноз был однозначным – цены в долларовом и в рублевом эквиваленте будут серьезно снижаться. Такое заявление наделало тогда немало шума и поначалу большинством было встречено с недоумением. Однако последующее падение рубля и начало снижения цен и активности покупателей в российской столице подтвердили правильность указанного им вектора. «Никаких приятных и позитивных прогнозов в отношении московского рынка недвижимости не могу сделать и сейчас. Это зависит не от меня, а от экономики и множества других внешних факторов и переменных, которые я учитываю при составлении своих прогнозов», – грустно, но в то же время слегка улыбаясь, констатировал уважаемый эксперт во время нашей с ним встречи на проходившем в октябре в Санкт-Петербурге Всероссийском жилищном конгрессе.

Ситуация на московском рынке недвижимости актуальна для застройщиков и продавцов жилья в центре Риги и Юрмале по той простой причине, что именно на москвичей приходится более половины сделок, совершаемых в этих местах нерезидентами. И в былые годы нередко приходилось слышать истории о том, как нерезидент, продав в Москве какой-то один из своих активов, на вырученные средства покупал себе домик или квартиру в Латвии. Сейчас эта схема практически не работает.

– Год назад вы прогнозировали, что московский рынок недвижимости будет хандрить и страдать до 2018 года, – задаем направление для экспресс-интервью с Геннадием Стерником журналу m2 и порталу varianti.lv.

– Даже не до 2018 года, а до 2019-го. Робкое восстановление может начаться в 2020 году.

– Долго. Из этого можно выстраивать логическую цепочку, что до инвестиций в заграничную недвижимость москвичам будет мало дела?

– Думаю, что да. Если, конечно, люди не собираются покинуть Россию и перебраться за границу для постоянного проживания. Но среднему классу, который, как понимаю, так и не стал массовым покупателем латвийской недвижимости, явно не до заграничных покупок. Это видно по ослаблению интереса даже к недорогой курортной недвижимости Болгарии, Греции или Испании. А в отношении вас не будем забывать, что минимальный порог стоимости латвийского ВНЖ в обмен на покупку недвижимости поднялся до 250 000 евро. То есть он и так подорожал почти вдвое, а если учесть падение курса рубля к евро, то можно говорить, что для россиян он стал чуть ли не вчетверо дороже.

– Но ведь деньги продолжают выводиться из России. Почему бы части этого оттока капитала не завернуть в Латвию?

– Убегают элитные покупатели, средний класс, повторю, давно никуда не бежит. У него для этого нет ресурсов, не хватает материальных средств. Будут ли состоятельные люди выбирать именно Латвию? Единицы, которых что-то связывает с вашей страной, – может быть. Однако никакого большого потока я не прогнозирую. Скорее, уезжающие за рубеж выберут более благополучные или более теплые страны. Московские покупатели, разумеется, от вас совсем не исчезнут, только, повторю, это не будет носить массового характера.

– Доводилось слышать еще такой аргумент, почему снижается поток российских покупателей иностранной недвижимости: мол, в Москве и Санкт-Петербурге сейчас вкладываться в приобретение жилья выгоднее – цены упали.

– Ничего еще особо не упало, снижение только началось. Некоторые московские и питерские застройщики дают скидки до 20%. Однако никакого обвала и падения цен еще нет. По моим прогнозам, более грустная ценовая картина в рублевом эквиваленте будет через год-два. Так что это у нас пока даже и не дно. Покупать на падающем рынке – экономически целесообразно, но падение доходов населения будет сдерживать инвестиционные порывы.

– Поделюсь с вами еще одним наблюдением: в конце весны и летом, после грустной зимы, показы юрмальского и рижского жилья российским потенциальным покупателям чуть-чуть возросли. Наши столкнулись с тем, что многие ваши соотечественники начинают разговор с просьбы скинуть с цены до 40-50%. Практически все юрмальские застройщики на это не идут, ограничиваясь небольшими уступками, и, несмотря на падение числа сделок, продолжают держать цены.

– Значит, у застройщиков хорошая финансовая ситуация и нет причин для значительного дисконта. Прошлый латвийский кризис падения цен 2007-2009 годов, насколько помню, был связан с высокой закредитованностью застройщиков и покупателей и большим объемом спекулятивных сделок.

– Так оно и есть. Сейчас проекты в Юрмале и центре Риги в подавляющем большинстве своем развиваются без привлечения заемных средств из латвийских банков.

– Значит, если на них сильно не давят, то, возможно, они смогут продержаться пару-тройку лет. И все же без определенной коррекции цен обойтись ну никак не удастся. Сейчас рынок недвижимости, и наш, и ваш, находится на стадии рынка покупателей, а не рынка продавцов.

– Интересно, что, осматривая элитные и самые качественные проекты Риги и Юрмалы, москвичи признаются, что у себя дома были бы готовы за такой объект отдать и 10 000-15 000 евро за кв. м, а у нас считают завышенным предложение за 5 000-8 000. Всегда интересуюсь у своих собеседников из Москвы, сколько они готовы платить за первую линию Юрмалы. Отвечают, что при 4 000 евро за кв. м сделки хорошо происходили бы даже сейчас.

– Есть такой момент. Те, кто стремится к вам, психологически настроены на то, что у вас должно быть значительно дешевле по сравнению с Москвой. И когда видят, что пусть объект и действительно хорош, но для него – это второе и третье жилье, то не готовы платить озвученную вами цену. Они не видят для себя мотива: с какой стати им нужно в Риге отдавать такие деньги? К курортной недвижимости отношение, правда, немного иное, и там часто сделки совершаются на эмоциональном уровне. Хотя все равно деньги сейчас считают абсолютно все. И российских покупателей, которые будут сорить деньгами и легко относиться к запрашиваемым ценам, мы увидим не скоро.

varianti.lv

04.12.2015.