От сериек никуда не деться

Многие знакомые, учитывая мою профессию и отрасль, в которой работаю, считают необходимым поделиться с автором этих строк услышанными новостями, так или иначе связанными с недвижимостью. Так сказать, в надежде расширить мой кругозор и сообщить что-то новое. Вот благодаря им прошедшим летом я имел возможность еще раз убедиться в силе слова и звучных заголовков, их влиянии на умы в противовес внутреннему содержанию новостей. «Цены на рижские серийные квартиры достигли рекордного уровня», – позвонила одна знакомая, сообщив, что услышала об этом по радио. Аналогичную мысль озвучили и некоторые другие знакомые. Пришлось всем объяснять, что базой для подготовки кем-то из радиожурналистов этой новости послужил пресс-релиз компании Arco Real Estate, в котором говорилось, что средние цены на серийные квартиры столицы Латвии нынче находятся «на самом высоком за последние шесть лет уровне». Рассказал, что такой же звучный посыл можно было давать и год, и пару месяцев назад: сравнение-то идет с 2009 годом, когда было зафиксировано ценовое дно. Плюс в том же пресс-релизе далее говорилось, что в первой половине 2015 года серийное жилье Риги подорожало на вполне обычные и ничем не примечательные 1,5% и достигло среднего уровня в 645 евро за кв. м. Вот только акцент был сделан именно на рекорде, мысль о котором и осела в умах людей. Рекорде формальном, потому как исторический (по мне, так и недостижимый в ближайшее десятилетие) максимум на серийные квартиры столицы Латвии, по данным того же Arco Real Estate, был зафиксирован в 2007 году и составлял 1 620 евро за кв. м. Да только что теперь об этом вспоминать!

  

«Рынок вторичного жилья очень сильно завязан на том, какой информационный фон его окутывает. От этого напрямую зависят и объем продаж, и настроения продавцов. В сегменте серийного жилья Риги лишь около 25% сделок происходит с участием профессиональных посредников. Остальная часть владельцев типовых квартир старается продавать их самостоятельно, используя популярные интернет-ресурсы, – объясняет член правления компании AVA Holding Борис Малоголовец. – Обычно алгорит назначения ими стартовой цены на свое имущество выглядит так. Первое – изучают, что просят на интернет-порталах другие продавцы серийных квартир. Второе – за ориентир берутся наиболее высокие цены. Люди даже не принимают в расчет, что такие объекты могут стоять в предложении по полгода, а то и более – в силу своей дороговизны они малоинтересны покупателям. Третье – к верхним ориентирам добавляются еще какие 5-10%. Логика тут простая: это же недвижимость конкретного продавца, а раз его собственная, то значит, более хорошая и интересная, чем другие. Да и пространство для небольшого уторговывания остается.

И вот по выведенной таким способом цене, оторванной от реальной рыночной ситуации, серийные квартиры и предлагаются потенциальным покупателям. А дальше история успешности их продажи зависит от мотивированности продавца. Если он готов спускаться до приемлемого уровня, то сделка произойдет, нет – так и будет стоять в ожидании своего звездного часа».

Предложенную в начале мая на продажу за 42 500 евро 2-комнатную квартиру в доме «брежневской серии» на ул. Резнас через три месяца снижения цен и поиска реального уровня спроса продали за 36 000 (740 евро за кв. м).

1-комнатную квартиру в кирпичном доме на ул. Греду весной начали ставить за 26 000, были готовы торговаться и летом отдали за 23 000 (725 евро за кв. м). Это всего лишь два реальных примера недавних сделок с серийными квартирами Риги, которые имели встроенную кухню и чье состояние позволяло сразу въезжать в них и жить, не делая никакого основательного ремонта.

Однако если взяться и проштудировать интернет-базы серийных квартир в микрорайонах Риги, то в них найдется довольно широкий пласт предложений по 800-1 050 евро за кв. м. И любой неспециалист, который только начинает знакомиться с реалиями рынка, подумает, что такие цены и есть в реальных сделках и они растут. Вот только все опрошенные журналом и порталом varianti.lv посредники уверяют, что продажи по таким ценам носят единичный характер, даже если речь идет о предложениях в самых популярных спальных микрорайонах столицы Латвии и домах наиболее востребованных серий. Подобные покупки по высокой цене (а к таковой в случае с серийными квартирами Риги и исходя из реалий спроса следует относить предложения дороже 800 евро за кв. м) случаются только в том случае, если у данного имущества имеются какие-то действительно неоспоримые достоинства и плюсы. Допустим, чересчур дорогой ремонт. «Сейчас это выглядит удивительным, но в период 2005-2007 годов в ремонт и перепланировку рижских серийных квартир умудрялись вкладывать и по 30 000, и по 45 000 евро. Там вам и полы из ясеня, и дорогая сантехника, и встроенная хорошая мебель из массива, и брендовая техника. Нынче такие вложения кажутся неразумными и экономически неоправданными. В то же время именно ремонт такого уровня, несмотря на то, что проводился более семи лет назад, находит свое частичное отражение в запрашиваемой цене. Разумеется, не в полном объеме. Так, владельцы когда-то отремонтированных по-дорогому 3-комнатных квартир, например, в Пурвциемсе или Плявниеках, если это дом 119-й серии, просят за них по 65 000- 75 000 евро (дороже 900 евро за кв. м. – m2), а за 4-комнатные и по 80 000, и по 90 000. Хотя другие, скажем «более простые» квартиры, в тех же домах предлагаются по 50 000-55 000 евро и 65 000-70 000 соответственно», – дополняет общую картину Борис Малоголовец. И еще раз уточняет: сделки значительно выше рынка носят единичный характер. И надо внимательно изучать, за что же платит человек. Так, летом в Зиепниеккалнсе была куплена за 30 500 евро 1-комнатная квартира в доме 602-й серии. Если считать на единицу площади, то получилось 924 евро за кв. м. Только секрет столь высокой цены оказался прост: квартира была куплена с полностью новой мебелью, новым холодильником и газовой плитой.

  

Самую высокую среднюю стоимость столичных серийных квартир среди компаний, которые готовят обзоры рынка, называет Latio: свежая на момент написания этой статьи цифра от нее – 674 евро за кв. м. Ориентир от Ober Haus – немногим дороже 650 евро за кв. м (цифра от Arco Real упоминалась выше). Формирование реальной цены в той или иной сделке зависит от серии многоквартирного дома, его месторасположения и состояния самой квартиры. Но редко этот показатель отличается от среднего ориентира более чем на 15%. Если состояние жилья плохое, то свой финансовый аппетит продавцам следует сдвигать вниз от указанной границы.

  

«Продать серийную квартиру в Риге дороже 650 евро за кв. м удается редко, – признается специалист компании Pillar Эвита Зелча-Свеницка. – Из тех сделок, которые у нас несколько выпали из общего фона, могу назвать продажу 2-комнатной квартиры на ул. Дзирциема – за 669 евро за кв.м, и полуторки в Пурвциемсе – 757 евро за кв. м. Конечно, нужно понимать, что тот фонд, которым мы торгуем, – это серийные квартиры, находящиеся в довольно плохом состоянии (Pillar торгует имуществом бывших ипотечных должников банка ABLV. – m2 ). По своему портфелю видим: если цена выше 700 евро за кв. м, люди хоть и звонят и интересуются, однако сразу начинают разговор о скидках. Если не получают ее, просят связаться с ними, когда на данное предложение будет произведена коррекция цены (многие банковские структуры пересматривают цены через два-три месяца, если объект не продается. – m2).

По квартирам, которые в первый раз вводим в нашу базу данных дороже 850 евро за кв. м, звонков практически не получаем».

Позитивным для рынка серийного жилья Риги моментом в этом году стала возросшая с весны активность со стороны семей с детьми. Для покупок им теперь доступны кредиты с госгарантией, что отчасти позволяет решить вопрос нехватки требуемых для первого взноса средств. «Со стороны кажется, что сейчас идеальное время брать кредиты. И плавающая ставка по ним практически нулевая, и банки много говорят, что дают кредиты, и госгарантии доступны. На деле не все столь сладко, – предлагает не витать в облаках представитель AVA Holding. – Принимаемый банками к сведению доход претендентов на кредит как раньше, так и сейчас должен быть официальным. Исходя из него, они производят свои расчеты: кому можно давать, а кому нет. У них есть четкие параметры, сколько денег должно оставаться у семьи после погашения ежемесячного кредитного платежа.

И из нашей практики, из тех потенциальных покупателей, с которыми мы сами ходили к банковским специалистам, положительный ответ получает в лучшем случае только треть подавших запрос на ипотеку. Остальных из-за несоответствующего уровня официальных доходов ждет отказ. Получается, что потенциальных желающих купить серийное жилье больше, чем происходит реально сделок. Доступность ипотеки – это, кстати, один из факторов, который не позволяет рассчитывать на какой-то стремительный рост цен в сегменте серийного жилья. Вряд ли этот прирост, если оценивать его в целом по столице, в ближайшие годы будет выше 3,5-5% в год. И это, если дела в экономике будут идти нормально и ВВП будет демонстрировать какой-то плюс».

  

Оговорка «если оценивать его в целом» в словах Бориса Малоголовцева, важна по той причине, что динамика процессов в разных микрорайонах столицы Латвии и в отношении квартир в разных типовых проектах не носит абсолютно одинаковый характер. Положительные ценовые изменения возможны только там, где спрос выше объема предложения и где цена имеет какое-то экономическое обоснование. Так, считается, что на рынке сейчас не хватает адекватных предложений квартир в домах 119-й и 104-й серий с ценами до 750-770 евро за кв. м. Такие многоквартирные дома были одними из последних, которые строились в советский период, и у них относительно маленький износ. Поэтому их спрашивают больше, правда, по адекватным ценам. «В предложении не хватает серийных квартир, пригодных для моментального заселения, в приемлемом состоянии, на средних этажах, по отвечающим запросам покупателей ценам», – это выдержка из обзора рынка компании Latio.

Казалось бы, спрос есть, предложения не хватает: цены должны идти вверх! Только этого не происходит. Эмоционального покупателя смыл кризис 2007-2009 годов, и этот урок еще остается в памяти людей. К тому же имеются и объяснения логического характера. О трудностях с получением ипотеки упомянули. Еще один важный момент: если серийную столичную квартиру начинают предлагать за 800-1 000 евро за кв. м, то люди, чье финансовое состояние позволяет осуществить подобную покупку, сопоставляют все плюсы и минусы и начинают присматриваться к новостройкам, хоть те и дороже. Зато качество жизни там выше.

И в долгосрочной перспективе это логично. Логика нынче проявляется во всем. Так, серийные квартиры Кенгарагса долгое время оставались недооцененными, и цены в нем по отношению к прошедшему лету за год прибавили более 6%. Однако достигнув определенного уровня, вот уже второй квартал они не демонстрируют каких-то существенных изменений: доминирующие в этом микрорайоне серии – «хрущевки», старые литовские проекты и 467-я серия – не относятся к числу самых востребованных.

И сравнение этого микрорайона с другими больше не работает в его пользу.

Логичность и практичность происходящих в сегменте серийного жилья столицы процессов подтверждает и ситуация на Тейке. Она является самым дорогим по стоимости серийного жилья микрорайоном Риги. Только несколько оторвалась было от других микрорайонов по ценам. Не всегда обоснованно, потому как средненького жилого фонда в этом районе также хватает. И вот вам пожалуйста: в 2015 году демонстрирует небольшое снижение цен. Хотя по-прежнему остается на вершине. По данным компании Arco Real Estate, в конце лета средняя цена серийного жилья на Тейке составляла 786 евро за кв. м, в следующем за ним Золитуде (микрорайон застроен домами популярной 119-й серии) – 704. Далее шли Пурвциемс – 696 евро за кв. м, Агенскалнс – 692, Иманта – 680, Плявниеки – 673, Межциемс – 670, Зиепниеккалнс – 657, Югла – 650, Ильгюциемс – 623 и Кенгарагс – 607. А вот покупателям и продавцам жилья в расположенных по обе стороны от устья Даугавы и самых удаленных от Старого города столичных микрорайонах Вецмилгравис и Болдерая нужно было считаться с 534 и 465 евро за кв. м соответственно. Таким образом, средняя стоимость серийных квартир в самом дорогом микрорайоне Риги и в самом дешевом различались более чем на 40%! Что служило ярким подтверждением широкого разброса цен и диверсификации серийного сегмента.

  

Широкий разброс цен наблюдается и в отношении квартир, в зависимости от серии дома. Стоимость квадратного метра рижских квартир в домах 119-й и 104-й серий может на 40-50% превышать цену единицы площади в так называемых хрущевках или первых панельных проектах, которые возводились еще в 60-е годы XX века. Так, если 2-комнатнyю квартиру в домах 119-й и 104-й серий в столице вряд ли можно купить дешевле 38 000 евро, то более старые «хрущевки» и первые литовские панельки (площади у них меньше, чем в первых двух проектах) в тех же местах можно найти от 25 000 евро. «На более возрастной серийный фонд все же поменьше покупателей: их берут либо когда очень дешево, либо те, кто по своему бюджету не может позволить другой вариант. Если же у потенциальных покупателей есть денежные возможности, то они желают подыскать более качественный продукт», – считают в компании Realia.

Из тех настроений, которыми живут потенциальные покупатели, отметим и такое: обращают внимание на юридический статус земли под многоквартирным домом: находится та в собственности жильцов или нет. Это финансовый вопрос. Цены на квартиры в аналогичных по состоянию многоэтажках, в зависимости от того, расположены они на своей или на арендной земле, могут различаться на 8-10%. «Стараемся людям объяснять, что ничего ужасного в арендной земле нет. Во-первых, размер платежа за землю вместе со всеми налогами не может превышать 6% от кадастровой стоимости участка. Благодаря этому данная статья расходов для многих владельцев серийных столичных квартир не превышает сотни-другой евро в год. Предлагаем это сопоставить с разницей в стоимости покупки. Во-вторых, если клиент ориентирован непосредственно на Пурвциемс, то найти квартиры в доме, который стоит на своей земле, там затруднительно: 65% здешних многоэтажек располагается на землях других собственников. Ну и, в-третьих, государство сейчас пытается решить вопрос разделенной собственности, а значит, рано или поздно эта проблема будет устранена!», – предлагает взглянуть на данную тему под иным углом представитель компании AVA Holding.

По статистике, в 2015 году в Риге ежемесячно покупается до 400 единиц серийного жилья. Это более трети всех совершаемых в столице покупок объектов недвижимости (для примера, на новые проекты приходится не более 7% сделок). И абсолютно понятно, что именно этот сегмент будет продолжать доминировать на рынке. Уровень доходов у нас по-прежнему не позволяет всем замахиваться на жилье в новостройках.

  

Эвита Зелча-Свеницка, специалист компании Pillar:

– За последний год стоимость серийных квартир точно не упала. Те новые объекты, что появляются у нас, вначале ставим по высокой цене. Со временем, если квартира не продалась, пересматриваем ее. Но нельзя говорить, что цены сильно растут.

Скорее нужно говорить о стабильности цен на серийные квартиры Риги. И как нам в Pillar кажется, стабильность в данном сегменте сохранится: явных причин для удорожания квартир нет. Люди четко просчитывают то, за сколько они могут купить, даже привлекая кредит

  

А потому напоследок приведем несколько занимательных рыночных фактов, которые стоит принимать во внимание как покупателям, так и продавцам серийных квартир.

1. Стоимость квадратного метра в сделках с

1-комнатными серийными квартирами Риги обычно на 10-15% выше, чем в 2-комнатных и 3-комнатных.

2. Квартиры на 1-х этажах серийных домов продаются на 7-10% дешевле, чем в том же доме, но на более высоком этаже. Квартира на последнем этаже – минус 5-7% от средней по дому цены. Но если покрытие крыши заменено на новое, то получить какую-либо скидку, может, и не удастся.

3. Аналогичные по состоянию квартиры в многоэтажках одной и той же серии, но одна из которых расположена на своей земле, а вторая – на арендной – могут различаться по цене на 8-10%.

4. На сделки с серийными квартирами стоимостью свыше 45 000 евро приходится только девятая часть всех регистрируемых в Земельной книге Риги покупок-продаж этого фонда. То есть покупателей на такие объекты немного.

5. Наиболее часто берут серийные квартиры площадью от 40 до 60 кв. м.

6. Покупки 1-комнатных рижских серийных квартир обеспечивают одну из лучших отдач при сдаче их в аренду – до 8-10% годовых.

7. Ключевые моменты, на которые обращают внимание потенциальные покупатели при выборе серийной квартиры: месторасположение дома, его серия, цена, состояние квартиры, состояние подъезда и дверей соседских квартир (позволяет получить приблизительное представление о том, какой контингент живет в подъезде и как заботится о доме), право собственности на земельный участок, на котором располагается дом, наличие возможности парковать машину

  

Прогноз из обзора компании Latio:

– Хотя число сделок с серийными квартирами растет, в целом повышение средней цены остается спокойным, потому что если цена достигнет определенного уровня, то покупатели могут начать выбирать недвижимость из другого сегмента, например, квартиры в новых проектах или в так называемом дальнем центре Риги. Поэтому несмотря на нехватку качественного предложения серийных квартир, цены на них в 2015 году сохранятся стабильными и существенных изменений не ожидается.

 

varianti.lv

19.10.2015.