LATIO: "мяч" на стороне покупателей

Учитывая, что покупка жилья является серьезным решением, большинство потенциальных покупателей все еще находятся в выжидательном положении, следя за кредитной политикой банков, изменениями курса EURIBOR и вариантами предложений недвижимости, доступными на рынке. В то же время относительно высока доля сделок без кредита, а доля покупателей, которые покупают свое первое жилье, снижается - таков вывод "Latio" в последнем ежемесячном "Индексе уверенности покупателей жилья". Наряду с индексом наиболее важные тенденции рынка недвижимости за прошлый год обобщены в "Годовом отчете рынка жилья".

Данные "Индекса уверенности покупателей жилья"* за январь:

 • 80 дней - в среднем столько времени потребовалось на продажу жилья по рыночной цене (в декабре - 70; в ноябре - 61; в октябре - 45; в сентябре - 36; в августе - 32)

 • 4% жилых объектов было продано в течение одного месяца с момента размещения объявления (в декабре - 5%; в ноябре - 5%; в октябре - 8%; в сентябре - 12%; в августе - 14%);

 • 52% продавцов запросили несоразмерно высокую для рыночной ситуации цену (в декабре - 52%; в ноябре - 51%; в октябре - 55%; в сентябре - 58%; в августе - 63%);

 • 1% покупателей предложили цену выше указанной в объявлении (в декабре - 1%; в ноябре - 1%; в октябре - 2%; в сентябре - 2%; в августе - 4%);

 • 29% сделок состоялись без привлечения кредитных средств (в декабре - 29%; в ноябре - 28%; в октябре - 26%; в сентябре - 26%; в августе - 26%).

Тенденции сделок в январе отмечают курс, начатый в конце прошлого года - существенных изменений в ценах на недвижимость не наблюдается. Количество дней, необходимых для продажи жилья по рыночной цене, продолжает увеличиваться - в среднем оно составляет уже 80 дней. Доля сделок, осуществляемых без кредита, остается на относительно высоком уровне, и большая часть такой недвижимости приобретается с целью сдачи ее в аренду. С одной стороны, это подтверждает стремление населения с покупательной способностью защитить свои деньги от инфляционного давления. Но, с другой стороны, это предупреждает о все возрастающей проблеме в социально-экономическом контексте, то есть, уменьшается доля покупателей, которые могут позволить себе купить свое первое жилье (first-time homebuyers). В большинстве случаев первое жилье покупают молодые люди, которые считаются главной движущей силой экономического развития страны. Отсрочка покупки первого дома также косвенно повлияет на другие факторы - более поздние браки, откладывание планов роста семьи и так далее.

По доступности жилья эксперты "Latio" зафиксировали рекордное количество квартир в новостройках Риги: на конец января в столице было доступно для покупки 1400 квартир, что почти на 60% больше, чем за тот же период прошлого года. В среднем цена квартиры в новом проекте достигает примерно 2 630 евро за м². Иная ситуация наблюдается на рынке вторичного жилья в окрестностях Риги. В настоящее время для покупки доступно около 1320 серийных квартир, что на 9% меньше, чем в последнем квартале 2022 года. Средняя цена в таких сделках составляет 1050 евро/ м², с прошлого квартала цена снизилась примерно на 3%. Однако самые заметные изменения произошли на рынке аренды: по сравнению с последним кварталом прошлого года количество сдаваемых в аренду квартир в Риге сократилось на 15%. В настоящее время на рынке сдается около 1210 квартир. Витают разные догадки, почему сократилось предложение в арендном сегменте - например, часть наиболее экономичных арендных квартир "разлетелись" как горячие пирожки еще до начала отопительного сезона, а некоторые собственники принимают решение в пользу продажи имущества вместо того, чтобы сдавать его в аренду.

В целом в течение 2022 года на рынке жилья произошли стремительные изменения - от условий, диктуемых продавцами в начале года, до перехода решающей роли к покупателям в конце года. Уже летом прошлого года наблюдалась решимость граждан откладывать деньги на возможные траты в зимнее время, избегая необдуманных вложений и приобретения товаров, не нужных для удовлетворения первоочередных потребностей. На рынке жилья битвы за объекты недвижимости путём обещания более высокой цены, которые все еще сохраняются в сегментах земель сельскохозяйственного назначения и лесных угодий, были гораздо менее распространены. В условиях насыщенного предложения покупателям уже не приходится спешить с принятием необдуманного и скоропалительного решения, а продавцы лишились своих "монопольных" возможностей, заявляя, что недвижимость ждут еще несколько покупателей, тем самым искусственно повышая стоимость имущества. В 2022 году наибольший интерес покупателей был заметен в сегменте квартир небольшой площади, с другой стороны, от продавцов на рынок поступало больше объемных квартир, собственники которых не желали покрывать высокие коммунальные расходы, образующиеся из-за большой площади имущества. Также резкий рост цен заставляет более внимательно относиться к инвестициям в недвижимость, при этом основным фактором является доходность в случае сдачи в аренду.

Кредитная политика коммерческих банков становится более жесткой под влиянием EURIBOR, что еще больше замедляет развитие рынка жилья. Например, при покупке недвижимости, требующей дополнительных вложений, банки также могут попросить предоставить смету планируемых работ и подтверждение наличия таких средств у покупателя. В секторе частных домов, несмотря на нынешнюю ситуацию, по-прежнему высок спрос на частные дома в хорошем техническом состоянии, особенно те, которые расположены под Ригой и с экономичным видом отопления.

Поскольку инфляция остается высокой, существенных позитивных причин, способных изменить поведение покупателей на рынке, пока нет. Эксперты по недвижимости подчеркивают, что с приближением весны мы можем наблюдать повышение активности участников рынка. "Мы уже видим, как меняются привычки людей в отношении личных финансов. В некотором смысле люди должны научиться приспосабливаться и ориентироваться в условиях растущих издержек, в том числе переоценивая приоритеты. Домохозяйства в Латвии не спроста вынуждены пересматривать свои расходы - среди всех 36 стран ОЭСР мы на 3 месте по росту цен на энергоресурсы и на 5 месте по росту цен на продукты питания. Хотя энергоэффективность стала одним из основных факторов при выборе желаемой недвижимости, "Latio" по-прежнему рекомендует учитывать все общие расходы, связанные с конкретным объектом. Также следует понимать, что рост процентных ставок по-прежнему с нами, и мы, вероятно, не увидим тех ставок, с которыми считались в последние несколько лет", - говорит Ксения Иевлева, аналитик рынка Latio.

varianti.lv