Раздражающая некоторую часть латвийских политических сил и общества тема ВНЖ не была и не является какой-то священной коровой. Понятно, что этот продукт не вечен и в него могут и будут вноситься какие-то изменения. Другое дело, что в цивилизованном европейском государстве эти изменения должны вноситься не с бухты-барахты и не в угоду каким-то сиюминутным политическим целям. Делать это стоит после обстоятельного анализа будущих, в том числе и экономических, последствий от сделанных шагов и с учетом интересов сторон, вовлеченных в процесс. Однако то, как в Латвии меняется законодательство вокруг сферы недвижимости и программы ВНЖ, заставляется усомниться в желании, а может, и способности значительной части наших политиков воспринимать причинно-следственные связи. Государственные мужи упорно продолжают рисовать в своем богатом воображении картины, далекие от реальности.
Помните, как два года назад принималось решение ужесточить с 1 июля 2014 года условия получения ВНЖ для иностранных покупателей недвижимости? Планку ее минимальной стоимости, обеспечивавшей желанный для иностранцев документ, по всей стране подняли до 250 000 евро. Плюс ввели требование об обязательной уплате в государственную казну взноса в размере 5% от стоимости приобретенного имущества. Мотивация инициаторов новшеств была проста: и покупателей-иностранцев, в первую очередь россиян, по их мнению, стало слишком много, и государство от программы имеет незначительный гешефт. Последняя аргументация звучала странно на фоне цифры в 1,057 млрд евро, которую в период с 2010 года по конец 2014-го претенденты на латвийский ВНЖ потратили на приобретение недвижимости по всей стране. И это не учитывая уплаты государственных пошлин при регистрации имущества (2% от стоимости), давших еще 21,139 млн евро. Критики прошлой редакции закона «Об иммиграции» (в нем оговорены условия инвесторского ВНЖ) даже не принимали в расчет расходы иностранцев на меблировку своего нового имущества, приобретение машин, покупку одежды, в конце концов -- повседневное питание. Упорно озвучиваемая для электората установка была одна: недополучает государство -- и все тут! Но разве застройщики и сограждане, которые реализовывали нерезидентам свою недвижимость, не являлись частью этого самого государства?! Это раньше государство считалось аппаратом насилия одного класса над другим. В современной трактовке это организация власти, осуществляющая управление обществом с целью обеспечения в нем порядка, стабильности и благополучия. В случае с ВНЖ благополучием части общества решено было пренебречь.
Толикой позитива для рынка недвижимости Латвии от введения «5-процентного сбора» с иностранцев за получение ВНЖ стало, пожалуй, лишь то, что его направили на благое дело -- финансовую поддержку покупки жилья латвийским семьям с детьми. Государство стало предоставлять им госгарантии при получении ипотечных кредитов. Правда, бодрая музыка играла недолго: поток местных, желающих получить госпоручительство, и число иностранцев, запрашивающих латвийский ВНЖ через покупку недвижимости (или по другим статьям новой редакции закона «Об иммиграции») оказались несопоставимы. Никаких многомиллионных поступлений от пятипроцентного сбора, которые на будущее рисовались в воображении его авторов, госбюджет так и не увидел. Система механической калькуляции возможных доходов, исходя из ориентиров на активность иностранных покупателей, в 2011-2014 годах не сработала и дала сбой. Что, впрочем, было ожидаемо.
Даже по старым правилам получения ВНЖ, доля иностранцев, которые тратили на покупку латвийской недвижимости более 250 000 евро, не превышала 18%. То есть это позволяло прогнозировать падение в 5,5 раза. Действительность оказалась более суровой. Свою лепту внесла геополитическая ситуация, и в 2015 году по сравнению с 2014-м число покупок претендентами на ВНЖ латвийской недвижимости сократилось в 8,2 раза. У политиков правящей коалиции это не вызвало каких-то особых эмоций. Никто не заговорил о том, сколько из-за ужесточившейся практики предоставления ВНЖ недополучили собственные граждане и бюджет, в том числе в виде налогов, которые благодаря активности иностранцев платили местные застройщики и торговые точки. Зато в начале 2016 года чиновники обнаружили, что денег от программы ВНЖ, шедших на обеспечение госгарантий покупки жилья семьям с детьми, волшебным образом не хватает.
Что в этой ситуации решили делать власть имущие? Решили поработать по старому советскому шаблону: у одних -- забрать, другим -- отдать. И обложили новым сбором иностранцев, имевших неосторожность клюнуть на предложение латвийского ВНЖ и полагавших, что на европейском пространстве законы не имеют обратной силы (при получении заветной инвесторской визы о новых дополнительных сборах не упоминалось ни слова).
Таким образом, с 1 июля 2016 года в соответствии с решением Сейма все нерезиденты по истечении первого пятилетнего срока обладания латвийским ВНЖ и желающие продлить его на новый 5-летний срок должны отдать в бюджет 5 000 евро. Это, кстати, преподнесено как благо: имелись предложения брать сразу 10 000. А так вроде экономическое сострадание проявили. И оперативно подсчитали будущие дивиденды. Как заявил в Сейме парламентский секретарь Министерства финансов Эдгар Путра, новый сбор за продление ВНЖ позволит ежегодно дополнительно собирать в бюджет от 3 до 5 млн евро. Только ой ли.
Как работает логика чиновников? Начиная с 1 июля под действие новых правил при продлении ВНЖ будут подпадать свыше 6 000 инвесторов, уже имеющих его, и у которых будет истекать 5-летний срок. Умножаем на 5 000 евро, получаем порядка 30 млн евро за пять лет -- значит, где-то по 6 млн евро в год. Конечно, допускается, что часть нерезидентов не пожелает продлевать ВНЖ. Однако рисовать все нужно в розовых красках (политика такое дело), значит рассчитываем на 3-5 млн евро. Математически получается безупречно. Безупречно на бумаге, на деле же не учитываются реальные настроения и возможности нерезидентов.
Не побоюсь предположить, что уже скоро увидим массовое непродление иностранцами ВНЖ, полученных благодаря приобретению недвижимости по старым правилам. И не в силу какого-то негативного отношения к нашей стране (хотя обсуждаемое нами решение популярности Латвии не добавило), а чисто по экономическим причинам. Эта тенденция, в силу падения курса российской и украинской валюты, стала проявляться еще с зимы 2014 года, сейчас -- усугубится. Для большинства представителей стран СНГ латвийский ВНЖ стал просто не по карману.
На постоянное проживание в нашу страну переехало не более 15% все обладателей инвесторских ВНЖ, остальные наведываются время от времени. Но дважды в год они обязаны быть в Латвии. Первый раз, чтобы подать документы на перерегистрацию ВНЖ, второй -- чтобы получить новую идентификационную карточку. Если это семья, то расходы на прохождение всей процедуры (перелеты, проживание, питание, покупку медицинской страховки) составляют как минимум 1 000 евро в год.
Любой латвийский маклер подтвердит: редкий иностранный покупатель жилой недвижимости с бюджетом от 71 150 (прежний минимум для ВНЖ в регионах) до 200 000 евро (в рамках таких сумм недвижимость покупали более 60% всех обладателей ВНЖ) не задумывался о ее ликвидности и рентабельности при сдаче в аренду. Так вот с этого года приемлемую рентабельность при таких платежах, которые должны будут нести иностранцы, не получить.
Рассмотрим на конкретном примере, учитывая, что многие инвесторы формировали под ВНЖ свой пакет имущества из нескольких объектов. Хорошая 2-комнатная квартир в новом проекте в микрорайонах Риги и пару лет назад стоила 65 000-70 000 евро. Сейчас она сдается за 350-400 евро в месяц (плюс коммунальные платежи). 10% годового дохода, или чуть меньше месячной платы, от сдачи в аренду (при регистрации договора в СГД по упрощенному варианту) нужно отдать государству. Еще в одну месячную плату обойдутся услуги маклеров по поиску арендатора. С 1 января 2016 года (отдельное спасибо Рижской думе) в столице нужно считаться с повышенным (1,5%) налогом на недвижимость, в которой не задекларирован гражданин или негражданин Латвии. По большому счету, под действие этого положения подпадает жилье всех добросовестных обладателей ВНЖ, получивших его в рамках поправок к закону «Об иммиграции». Из реальной практики – это дополнительная нагрузка не менее чем в 600 евро в год. Ну а теперь прибавьте сюда необходимость считаться с расходами в 1 000 евро (5 000 разбиваем на пять лет). Условно, минус еще две месячные платы в год. Что остается в итоге? Остается отдача от вложений в недвижимость в лучшем случае в 1,5-2% годовых. Много ли инвесторов, согласных вкладывать деньги при таком уровне отдачи, знают наши политики?! Чтобы сохранить какую-то логику вложений, в этой ситуации, обладателям ВНЖ вполне придется отказываться от них, тем самым увеличивая отдачу. Хорошо еще, если они не станут распродавать свое имущество, что негативно повлияет на рынок в целом.
А обилия новых желающих получить латвийский ВНЖ при таких телодвижениях наших политиков ждать не приходится. В последние семь-восемь месяцев я побывал почти на десятке выставок недвижимости в России, Украине и Казахстане. И убедился: тема переезда в другие страны интересует людей. Однако нынешнее латвийское предложение ВНЖ почти неконкурентоспособно. Во-первых, дорого, во-вторых -- холодно. Сегодня в Европе масса аналогичных продуктов -- видов на жительство, которые позволяют перебраться жить в Старый свет за гораздо меньшие деньги. И не обязательно через недвижимость. Приведу такой пример: в Греции ВНЖ при покупке недвижимости получают не только инвестор супругой, но и их дети и родители. Причем если инвестор доказывает свою финансовую состоятельность, то ВНЖ ему обеспечит покупка любой недвижимости.
Приобретать недвижимость в Латвии представители СНГ будут и далее, но не ради ВНЖ или без его немедленного получения. Тенденция последнего времени – сделки в рамках 100 000—150 000 евро с объектами, которые затем предлагаются в аренду. Плюс, даже те, кто берут имущество дороже 250 000 евро, на оформление ВНЖ идут не часто. Многие рассматривают этот вопрос лишь в теории: дескать, если вдруг прижмет и понадобиться, то смогу ли это сделать? И лишние деньги не всегда хочется тратить, и дома у них, как например в России, отношение властей к иностранному ВНЖ довольно болезненное.
Очень хотелось бы, чтобы все это при принятии своих решений учитывали и латвийские политики. И специально для них приведу замечательное высказывание Томаса Джефферсона, одного из отцов-основателей США -- государства, которое чтут большинство наших политиков. «Вводить законы, противоречащие законам природы, -- значит порождать преступления, чтобы потом их наказывать».
varianti.lv
Roman Golubev
17.05.2016.