– Можем ли мы говорить о том, что сейчас условия ипотечного кредитования местного населения наилучшие за последние годы? Особенно на фоне той картины, которая наблюдалась в конце 2014 – начале 2015 года, когда латвийские банки фактически перестали выдавать займы на покупку жилья. Что заставило вновь повернуться лицом к потребителям?
– А я не считаю, что случилось что-то особенное. Особенное у нас было как раз в конце 2014 года, когда политики захотели ввести в латвийскую практику ипотечного кредитования обязательный принцип отданных ключей (принцип отданных ключей подразумевает, что заемщик в случае возникновения у него финансовых трудностей может вернуть банку имущество, на приобретение которого он брал ипотеку, и не погашать оставшуюся невыплаченной по кредиту сумму. – m2). Та инициатива депутатов, не понятная для рынка, заставила банки изменить взгляд на свои риски: мы, как и наши коллеги, стали намного консервативнее смотреть на сделки по выдаче ипотеки. Исходили из того, что деньги при дефолте клиента могли прийти только от продажи квартиры. Вот кредитные учреждения и вынуждены были начать просить более существенный первый взнос – от 20% до 50% от стоимости покупаемого объекта. Это разрушило психологию рынка: объем кредитования упал. Потом, когда в начале 2015 года политики проголосовали за новую версию закона «Об ипотечном кредитовании», позволившую заемщикам самим выбирать, на каких принципах им брать кредиты, ситуация изменилась. Положительную роль сыграло и начало действия программы государственной помощи в покупке жилья семьями с детьми. В соответствии с нею семьи, которым не хватало на первый взнос, смогли воспользоваться госгарантиями. И со второй половины 2015 года Латвия имеет нормальный рынок ипотечного кредитования, который демонстрирует небольшой прирост.
– Не скромничаете? Под конец прошлого года ряд кредитных учреждений, в том числе и представляемый вами банк, отрапортовали о хороших показателях по росту числа оформляемых кредитов. SEB вот выпустил пресс-релиз о выдаче тысячного за год ипотечного займа.
– Нужно понимать, с какими цифрами сравниваются показатели всей отрасли. По сравнению с прошлой зимой они, конечно, хорошие. А если начать сравнивать латвийские показатели с теми, что фиксируются у соседей, то наши довольно грустные. В соседней Эстонии банковская система выдает в три раза больше кредитов, чем у нас. Это говорит о том, что среднестатистический покупатель у них (не берем в расчет клиентов на экстра-жилье стоимостью от полумиллиона евро и выше) чувствует себя значительно увереннее. Тому есть несколько причин, главная из которых связана со стабильностью бизнес-среды и тем, как люди воспринимают перспективы экономики своей страны. Покупка жилья всегда увязывается с уверенностью людей в своем будущем. В Латвии эти настроения пока, видимо, не столь позитивные. Хотя политики много говорят о продолжении роста ВВП Латвии, ориентируя на прирост в 2,5-3% годовых.
В последний год видим движение покупателей на рынке недвижимости Риги, ее окрестностей, немного в Юрмале. Из региональных центров могу отметить Лиепаю и Валмиеру. В других маленьких городах по большей части тишина. Однако это тренд всей Европы: активность рынка недвижимости наблюдается прежде всего в столицах и вокруг них. Это сказывается и на ценах. К примеру, в центре Стокгольма жилье торгуется по 12 000 евро за кв. м, а в региональном шведском городке у норвежской границы – по 1 200.
– Каковы стандартные ипотечные условия, предлагаемые банками латвийским клиентам?
– У ведущих игроков они довольно схожи и в последний год для местных клиентов редко превышают 3%. Но каждый раз, поднимая эту тему, не устаем повторять: все зависит от клиента. Деньги выдаем клиенту, а не недвижимости. Понять, кто и на что может приблизительно рассчитывать, легко: основная практика, которой придерживаемся в последнее время, – выдаем ипотечные кредиты на сумму, не превышающую четырех официальных годовых зарплат клиентов. То есть, если на бумаге имеете официальную зарплату 1 000 евро, то рассчитывать сможете в лучшем случае на 48 000 евро. Жизнь доказывает, что брать большие обязательства, чем четырх годовых зарплат, не стоит. Это рискованно. У литовцев положение о соотношении ипотечного кредита и предельного количества годовых зарплат с 2015 года даже закреплено на законодательном уровне. У них коэффициент – 6, в Великобритании и Швейцарии – 4,5, в Норвегии – 5. То есть в каждой стране по-разному. Ну а люди сами должны решать, брать им по максимуму или все же ограничиться чуть меньшими суммами. По мне, так и обязательства в объеме четырех годовых зарплат – это многовато, а другие считают, что ничего страшного. Все зависит от того, насколько высок уровень доходов претендента на кредит, какое у него образование, как хорошо он чувствует себя на рынке труда, насколько большая у него семья. Эти вопросы нужно всегда задавать.
При оценке заявок смотрим также на то, чтобы человек мог погасить кредит в активный период своей жизни. Некоторые страны Скандинавии уже столкнулись с проблемой, когда ипотечные кредиты переходят детям, а то и внукам. Мы считаем, что это неправильно.
– То есть ограничения по возрасту для получателя ипотеки в Латвии есть?
– В случае с массовым продуктом стараемся давать на срок, который заканчивался бы до момента выхода заемщика на пенсию. Скажем так: чтобы после наступления 65-летия человеку не нужно было рассчитываться за ипотеку. Повторю еще раз: важны профессия и образование претендента на кредит. Когда экономика растет, то и простой грузчик может зарабатывать тысячу евро. А вот когда бум заканчивается, то достаток неквалифицированных работников может серьезно упасть.
Из нашей практики: средний возраст заемщиков-клиентов банка SEB – 35-36 лет. Обычно они оформляют ипотечные кредиты где-то на 25 лет. Суммы? В Риге чаще всего просят 50 000-60 000 евро. Это означает, что люди рассчитывают либо на покупку 3- или 4-комнатной квартиры в серийных домах лучших серий, либо 2- или реже 3-комнатной квартиры в новых проектах. В столице наблюдаем проблему нехватки доступного нового жилья. Там, где предлагается дороже 2 000 евро за кв. м, выбор широк, но сделок мало. Как только в предложении появляются новые жилые многоэтажки с ценой 1 300-1 400 евро за кв. м, интенсивность продаж возрастает. Правда, предложения в этом ценовом диапазоне ограниченное. Можно сказать, что оно в дефиците.
– Значит, застройщики должны выстраиваться за деньгами для реализации таких проектов?
– Если ориентироваться на продажную цену в 1 300-1 400 евро за кв. м, то не у всех застройщиков получается обеспечить бизнес: земельные участки у многих были приобретены по дорогому. Это во-первых. Во-вторых, большие расходы требуются на подвод коммуникаций. Третье, нужно учиться эффективно строить. В Латвии это умеют немногие: себестоимость постройки квадратного метра нового жилья экономкласса с отделкой остается высокой. По-моему мнению, разрыв между тем, сколько большинство работающих рижан готовы платить за новое бюджетное жилье в столице, и тем, за сколько оно как минимум должно предлагаться на продажу, чтобы застройщики вышел в плюс, достигает 10-15%. Удачных проектов мало. Снизить себестоимость строительства многоквартирных домов можно было бы, если реализовывать комплексы с внушительным объемом квартир – от 1 000 и выше. Только такие проекты никто не рискует осуществлять: емкость рынка маленькая.
По заключаемым банком SEB ипотечным договорам видим рост интереса к частным домам. Или покупают то, что нужно капитально ремонтировать, или, если есть приобретенный какое-то время назад земельный участок, начинают на нем стройку.
– Условия кредитования покупки частных домов существенно отличаются от кредитования квартир?
– Не особенно. Квартиры в новых проектах кредитуем при первом взносе от 15%. Что касается частной застройки, то не финансируем покупку частными лицами пустой земли. Это они должны сделать за собственные средства. На приобретение дома даем в пропорции 20 : 80%. Одна пятая на строительство или покупку должны быть свои, остальное – выделим. При строительстве – поэтапно. В тех сметах, что нам предоставляют, стоимость полного возведения частного дома колеблется от 100 000 до 180 000 евро. «Дворцы» по 400 квадратных метров никто не строит. Обычно стараются ограничиться площадью в 120-130 кв. м. Вторая категория, у кого достаток побольше, строит дома в 200 кв. м. Такие параметры мы видим в том случае, когда люди запрашивают кредит. Подавляющая часть займов берется на строительство в Риге и ее окрестностях.
– Есть ли статистика относительно того, какое количество обратившихся за ипотекой получают отказ?
– Думаю, 15% пришедших на консультации получают от нашего банка отрицательный ответ. Основных причин две. Первая – все еще есть много людей, которые не получают всю свою зарплату в полном объеме официально. Вторая – хотят взять на себя слишком большие обязательства: человеку с зарплатой 700 евро в месяц кредит в 70 000 мы не дадим.
– Нет ли такой практики, которая была распространена в 2002-2006 годах, когда люди шли в один банк, получали отказ или какое-то предложение, а затем отправлялись в другие финансовые учреждения выпрашивать лучшие условия. И другие банки делали им более выгодные предложения.
– Надеюсь, что безудержной и авантюрной гонки за клиентов нет. По крайней мере вижу, что все скандинавские банки придерживаются какой-то общей стратегии и политики по выдаче ипотечных кредитов. Разумеется, на рынке есть игроки, у которых иная бизнес-модель. Это я о небанковском кредитовании. Но там совершенно другие процентные ставки, другие критерии выдачи займов, другой рынок. Надеюсь, сами потребители понимают, что они делают, потому как взять ипотеку с процентной ставкой выше 10% дорого и опасно.
– Доминирующая валюта займов – евро? Мода на доллары ушла окончательно?
– В долларах берут лишь те, у кого зарплата выплачивается в американской валюте. Остальные – в евро, потому как это позволяет избежать валютных рисков.
– В декабре Федеральная резервная система США впервые за долгие годы подняла базовую ставку. Многие заговорили о завершении в мире эпохи дешевых денег. Как это отразится на нас на практике?
– Экономика США находится в лучшем состоянии, чем в Европе. Поэтому Европейский центробанк будет придерживаться пока низких ставок. Но мы всегда должны помнить: десятилетиями невозможна ситуация, что деньги стоят дешево. При моделировании ситуации на будущее банк SEB учитывает, что прирост ставок будет. Я советую при просчете рисков ориентироваться на цифру, близкую к 5%. А вообще изучать историю изменения ставок лучше не за последние три – пять лет, а за более продолжительный период – 10-15 лет. И там мы увидим, что банковские ставки по ипотечным кредитам доходили и до 7%.
– Ваш прогноз: как будет развиваться ипотечное кредитование в ближайшие годы? И как это отразится на стоимости недвижимости?
– Ответ начну с недвижимости. Мы в банке SEB относительно оптимистично смотрим на рынок нового жилья экономкласса Риги и ее пригорода – Адажи, Берги, Саласпилса… Здесь все будет развиваться, потому как в столице, можно сказать, почти нет безработицы. Сюда многие едут из регионов и людям нужно где-то жить. Такая же проблема, кстати, в Валимиере, где много рабочих мест и приезжим не хватает жилья.
Замечательно, что есть госпрограмма помощи молодым семьям с детьми, позволяющая покупать, а не арендовать жилье тем семьям, у которых нет первого взноса в размере 15-20% от стоимости объекта. Все расчеты показывают, что покупка жилья выгоднее аренды: ежемесячные ипотечные платежи по кредиту оказываются меньше арендных.
Само ипотечное кредитование в 2016 году покажет более солидный прирост по сравнению с 2015 годом. Именно по той причине, что база прошлого года была низкой, а не потому, что начнется какой-то новый бум. Предполагаю, что для клиентов банковское предложение станет лучше. Агрессивнее будет не сама структура ипотечного предложения, просто банки будут быстрее рассматривать запросы, а кредитные договоры станут несколько проще. Фокус – на клиента.
– Соотношение покупок нового жилья и серийного в столице как-то поменяется?
– Серийный фонд продолжит доминировать, но доля покупки новых проектов, как мне кажется, может немного подрасти – на пару процентов. Все же клиентов, способных и готовых платить по 1 500 евро за кв. м нового жилья в Риге, по-прежнему, не так уж и много. Что еще могу добавить о ценах? В теории, то, что кредиты стали чуть более доступными, должно двигать цены на недвижимость вверх. С другой стороны, на этот процесс оказывает влияние низкая платежеспособность местного населения. Она останется сдерживающим фактором. А значит, никакого быстрого прироста цен ждать не стоит. Ну а банки продолжат привлекать хороших клиентов, что нормально в любом бизнесе.
varianti.lv
22.02.2016.