Аукционы ушли в интернет
С 1 июля все торги проходят в электронном виде, и итоговая продажная цена объектов недвижимости на них зависит исключительно от интереса к ним реальных покупателей.
Лучше поздно, чем никогда
На аукционы, которые проводят латвийские судебные исполнители, в основном поступает недвижимость бывших ипотечных должников латвийских банков. Речь идет о тех владельцах, которые не справились со своими обязательствами и перестали погашать взятые займы. Вот их имущество, служившее согласно договору о кредитовании объектом обеспечения, и отправляется на принудительную продажу. И нужно признать, что такая недвижимость вызывала живой интерес у потенциальных покупателей. Прежде всего по причине более низкой стартовой цены. Это давало шанс получить приглянувшийся объект дешевле его рыночной стоимости. А кто же откажется от такой возможности?! Тем более что участие в аукционе не несло и не несет никаких финансовых потерь: вносимые на счета судебных исполнителей деньги в размере 10% от стартовой стоимости лотов возвращаются не победившим на торгах в течение семи дней. Вот только ушлые любители легкого заработка очень быстро нашли брешь в схеме проведения торгов. И стали влиять на их итоги. Суть действий была простой. Так как в аукционе может участвовать каждый, кто внесет первый взнос, то группа «спаянных товарищей» из двух-трех человек также заявлялась на него. Хотя сама покупка в действительности была им малоинтересна. Если на торги приходили один или несколько человек, по-настоящему заинтересованных в конкретном лоте, то перед началом аукциона группа дельцов начинала их психологическую обработку. Сторонним претендентам предлагалось назвать сумму, на которую они готовы расщедриться за то, чтобы ушлые товарищи вели себя тихо и не играли на повышение цены. По информации журнала и портала varianti.lv, в случае с серийками размер «оброка» составлял 500-1 500 евро, в зависимости от привлекательности недвижимости.
Разумеется, такая ситуация более других не устраивала судебных исполнителей и банки, не получавших из-за использования таких схем реальной стоимости лотов. Равно как и добросовестных участников аукционов, отказывавшихся от участия в них из-за нежелания плясать под дудку псевдоучастников. Вот эти моменты и сподвигли Латвийский совет судебных исполнителей разработать новый механизм принудительной продажи недвижимости. Который, как кажется, должен исключить или свести к минимуму участие в них профессиональных дельцов. Правда, стоит с сожалением констатировать: сделано это поздновато – когда количество поступающей на торги недвижимости ипотечных должников значительно уменьшилось. Однако, как говорится, лучше поздно, чем никогда.
На благо торгов
Итак, с 1 июля 2015 года все торги, организуемые латвийскими судебными исполнителями (а с 1 января 2016 года и администраторами неплатежеспособности), проводятся исключительно в электронном виде. «Мы уверены, что новая практика позволит значительно расширить доступ жителей нашей страны к торгам. Рассчитываем, что это оптимизирует сам процесс продаж, обеспечит пользователям безопасную рабочую среду и улучшит исполнительный контроль за проведением торгов», – говорит один из разработчиков и инициаторов этого проекта Янис Степанов, судебный исполнитель Рижского окружного суда. Он согласился рассказать нашим читателям о том, как они могут принять участие в аукционах.
Все проводимые судебными исполнителями торги проходят на специальной интернет-площадке, созданной на страничке http://izsoles.ta.gov.lv. Участвовать в них могут как физические, так и юридические лица. Впрочем, последние все равно должны представлять конкретные персоны – либо имеющие право подписи, либо обладающие соответствующей доверенностью.
Желающим принять участие в аукционе прежде всего необходимо зарегистрироваться на интернет-площадке. Наиболее легко это могут сделать лица, имеющие интернет-подключения к банкам Swedbank, SEB, Citadele, Nordea, Norvik banka и DNB, а также обладатели электронной подписи. Если же человек (в том числе и нерезидент) далек от этих неотъемлемых атрибутов современной жизни, то зарегистрировать свой профиль на портале http://izsoles.ta.gov.lv он сможет, лично обратившись к любому из судебных исполнителей. Ему откроют профиль с указанием имени и фамилии, а также персональными данными.
После того как пользователь зарегистрируется в базе данных, он получает доступ к участию во всех проводимых судебными исполнителями аукционах. Если какой-то из лотов вызывает интерес, то на нем ставится галочка и авторизованная персона отправляет заявку на участие именно в этих торгах. Для подключения к ним ему необходимо будет заплатить небольшой взнос и перечислить на счет судебного исполнителя 10% от стартовой стоимости конкретного объекта.
Практика проведения аукционов в интернет-пространстве отличается от того, что было раньше. При старом варианте люди в конкретный день и к конкретному времени приходили на торги, и те редко занимали более получаса. Этого обычно хватало, чтобы выявить победителя. Виртуальный процесс выявления победителя может продолжаться и месяц – от старта торгов до их завершения. Что позволяет вовлечь в них большее количество людей. Возможны два варианта установления цены каждого из участников. Первый – вручную, всякий раз, заходя на сайт аукциона. Если пользователь видит, что предложение перебили, то нажимает в своем профиле кнопку следующего шага повышения цены на данный объект. Вторая возможность: сделав первый шаг, сразу обозначить предельную цифру, до которой готов подниматься ради покупки лота. Когда в ходе торгов кто-то перебивает вашу ставку, программа автоматически сделает шаг на повышение, если новая цена не будет превышать установленного максимума. Здесь нужно заметить, что информация о пользователях, их количестве и шагах недоступна другим участникам торгов.
Продумана процедура окончания электронных торгов. Чтобы не допустить варианта, когда кто-то из участников специально станет дожидаться истечения последних мгновений отведенного для торгов времени, надеясь сделать свой шаг в последнюю секунду и тем самым победить, хитрецов ждет разочарование: в программу вписан алгоритм продления аукциона. В таком случае тот автоматически продлится на пять минут. Если в это дополнительное время кто-то вновь повысит цену, то снова будут даны плюс пять минут. А затем при повторении сценария – снова и снова. Лишь если в течение последних пяти минут очередного повышения не последует, аукцион будет официально завершен. Проигравшим на торгах деньги будут возвращены, а победителю дается месяц на выплату всей недостающей суммы покупки (за вычетом залоговой) и госпошлин. Последний факт требует отдельного пояснения. По нынешней практике акт о результатах аукционов больше не утверждает окружной суд, эта процедура доверена судьям Земельной книги. И они одновременно с утверждением акта сразу регистрируют собственность на победителя торгов. Потому-то при подаче прошения от судебного исполнителя об утверждении результатов торгов и необходимо уплатить госпошлину за регистрацию имущества в Земельной книге. Для частных лиц она составляет 2% от стоимости покупки, а для юридических – 2 или 6%.
«Еще в преддверии запуска электронных торгов мы почувствовали к ним высокий интерес. Многие восприняли новую практику с облегчением, потому что она позволит закрыть лазейку для профессиональных псевдоучастников», – убежден Янис Степанов.
– Вы надеетесь, что это позволит увеличить продажную цену выставляемых на торги объектов?
– Надеемся на это, но прогнозировать, на сколько, не стану. Главное, повторюсь, решить проблему псевдоучастников и дать возможность конечному покупателю чувствовать себя спокойно и называть ту цену, которую он считает для себя справедливой и разумной.
– Раньше многие частные лица шли на аукционы, потому что удавалось приобрести недвижимость на 20-30% дешевле рыночной цены.
– Эта ситуация сохраняется и сейчас. Продолжают действовать два фактора, мотивирующих к торгам. Первый – возможность купить чуть подешевле, чем на рынке. Размер «чуть» зависит от самого объекта и его интересности другим игрокам. Второй – на аукционы идут за тем имуществом, которое на рынке не представлено в свободной продаже. И есть масса примеров, когда в ходе торгов продажная цена недвижимости отказывалась в разы выше стартовой. Потому как объект оказывался привлекательным. Есть пример торгов, когда коммерческая недвижимость была куплена за 10 млн евро.
– Подытоживая наш разговор, нельзя не поднять вопрос и о моменте, который смущает на аукционах, – это возможность покупки кота в мешке. Много ли примеров того, что, купив на аукционе жилую недвижимость, новый собственник не мог вступить в право пользования им, потому что там оказывался заключен или долгосрочный, или бессрочный договор аренды?
– На то, чтобы суд признал неправомерным действие арендного договора, конечно, уйдет время. Месяц, полгода, год… Но победитель аукциона непременно получит право пользования своим имуществом.
varianti.lv