Аукционы ушли в интернет

С 1 июля все торги проходят в электронном виде, и итоговая продажная цена объектов недвижимости на них зависит исключительно от интереса к ним реальных покупателей.

Лучше поздно, чем никогда

  
На аукционы, которые проводят латвийские судебные исполнители, в основном поступает недвижимость бывших ипотечных должников латвийских банков. Речь идет о тех владельцах, которые не справились со своими обязательствами и перестали погашать взятые займы. Вот их имущество, служившее согласно договору о кредитовании объектом обеспечения, и отправляется на принудительную продажу. И нужно признать, что такая недвижимость  вызывала живой интерес у потенциальных покупателей. Прежде всего по причине более низкой стартовой цены. Это давало шанс получить приглянувшийся объект дешевле его рыночной стоимости. А кто же откажется от такой возможности?! Тем более что участие в аукционе не несло и не несет никаких финансовых потерь: вносимые на счета судебных исполнителей деньги в размере 10% от стартовой стоимости лотов возвращаются не победившим на торгах в течение семи дней. Вот только ушлые любители легкого заработка очень быстро нашли брешь в схеме проведения торгов. И стали влиять на их итоги. Суть действий была простой. Так как в аукционе может  участвовать каждый, кто внесет первый взнос, то группа «спаянных товарищей» из двух-трех человек также заявлялась на него. Хотя сама покупка в действительности была им малоинтересна. Если на торги приходили один или несколько человек, по-настоящему заинтересованных в конкретном лоте, то перед началом аукциона группа дельцов начинала их психологическую обработку. Сторонним претендентам предлагалось назвать сумму, на которую они готовы расщедриться за то, чтобы ушлые товарищи вели себя тихо и не играли на повышение цены. По информации журнала  и портала varianti.lv, в случае с серийками размер «оброка» составлял 500-1 500 евро, в зависимости от привлекательности недвижимости.

Разумеется, такая ситуация более других не устраивала судебных исполнителей и банки, не получавших из-за использования таких схем реальной стоимости лотов. Равно как и добросовестных участников аукционов, отказывавшихся от участия в них из-за нежелания плясать под дудку псевдоучастников. Вот эти моменты и сподвигли Латвийский совет судебных исполнителей разработать новый механизм принудительной продажи недвижимости. Который, как кажется, должен исключить или свести к минимуму участие в них профессиональных дельцов.  Правда, стоит с сожалением констатировать: сделано это поздновато – когда количество поступающей на торги недвижимости ипотечных должников значительно уменьшилось. Однако, как говорится, лучше поздно, чем никогда.

  

На благо торгов

Итак, с 1 июля 2015 года все торги, организуемые латвийскими судебными исполнителями (а с 1 января 2016 года и администраторами неплатежеспособности), проводятся исключительно в электронном виде. «Мы уверены, что новая практика позволит значительно расширить доступ  жителей нашей страны к торгам. Рассчитываем, что это оптимизирует сам процесс продаж, обеспечит пользователям безопасную рабочую среду и улучшит исполнительный контроль за проведением торгов», – говорит один из разработчиков и инициаторов этого проекта Янис Степанов, судебный исполнитель Рижского окружного суда. Он согласился рассказать нашим читателям о том, как они могут принять участие в аукционах.

Все проводимые судебными исполнителями торги проходят на специальной интернет-площадке, созданной на страничке http://izsoles.ta.gov.lv. Участвовать в них могут как физические, так и юридические лица. Впрочем, последние все равно должны представлять конкретные персоны – либо имеющие право подписи, либо обладающие соответствующей доверенностью.

Желающим принять участие в аукционе прежде всего необходимо зарегистрироваться на интернет-площадке. Наиболее легко это могут сделать лица, имеющие интернет-подключения к банкам Swedbank, SEB, Citadele, Nordea, Norvik banka и DNB, а также обладатели электронной подписи. Если же человек (в том числе и нерезидент) далек от этих неотъемлемых атрибутов современной жизни, то зарегистрировать свой профиль на портале http://izsoles.ta.gov.lv он сможет, лично обратившись к любому из судебных исполнителей. Ему откроют профиль с указанием имени и фамилии, а также персональными данными.

После того как пользователь зарегистрируется в базе данных, он получает доступ к участию во всех проводимых судебными исполнителями аукционах. Если какой-то из лотов вызывает интерес, то на нем ставится галочка и авторизованная персона отправляет заявку на участие именно в этих торгах. Для подключения к ним ему необходимо будет заплатить небольшой взнос и перечислить на счет судебного исполнителя 10% от стартовой стоимости конкретного объекта.

Практика проведения аукционов в интернет-пространстве отличается от того, что было раньше. При старом варианте люди в конкретный день и к конкретному времени приходили на торги, и те редко занимали более получаса. Этого обычно хватало, чтобы выявить победителя. Виртуальный процесс выявления победителя может продолжаться и месяц – от старта торгов до их завершения. Что позволяет вовлечь в них большее количество людей. Возможны два варианта установления цены каждого из участников. Первый – вручную, всякий раз, заходя на сайт аукциона. Если пользователь видит, что предложение перебили, то нажимает в своем профиле кнопку следующего шага повышения цены на данный объект. Вторая возможность: сделав первый шаг, сразу обозначить предельную цифру, до которой готов подниматься ради покупки лота. Когда в ходе торгов кто-то перебивает вашу ставку, программа автоматически сделает шаг на повышение, если новая цена не будет превышать установленного максимума. Здесь нужно заметить, что информация о пользователях, их количестве и шагах недоступна другим участникам торгов.

Продумана процедура окончания электронных торгов. Чтобы не допустить варианта, когда кто-то из участников специально станет дожидаться истечения последних мгновений отведенного для торгов времени, надеясь сделать свой шаг в последнюю секунду и тем самым победить, хитрецов ждет разочарование: в программу вписан алгоритм продления аукциона. В таком случае тот автоматически продлится на пять минут. Если в это дополнительное время кто-то вновь повысит цену, то снова будут даны плюс пять минут. А затем при повторении сценария – снова и снова. Лишь если в течение последних пяти минут очередного повышения не последует, аукцион будет официально завершен.  Проигравшим на торгах деньги будут возвращены, а победителю дается месяц на выплату всей недостающей суммы покупки (за вычетом залоговой) и госпошлин. Последний факт требует отдельного пояснения. По нынешней практике акт о результатах аукционов больше не утверждает окружной суд, эта процедура доверена судьям Земельной книги. И они одновременно с утверждением акта сразу регистрируют собственность на победителя торгов. Потому-то при подаче прошения от судебного исполнителя об утверждении результатов торгов и необходимо уплатить госпошлину за регистрацию имущества в Земельной книге. Для частных лиц она составляет 2% от стоимости покупки, а для юридических – 2 или 6%.

«Еще в преддверии запуска электронных торгов мы почувствовали к ним высокий интерес. Многие восприняли новую практику с облегчением, потому  что она позволит закрыть лазейку для профессиональных псевдоучастников», – убежден Янис Степанов.

Вы надеетесь, что это позволит увеличить продажную цену выставляемых на торги объектов?

Надеемся на это, но прогнозировать, на сколько,  не стану. Главное, повторюсь, решить проблему псевдоучастников и дать возможность конечному покупателю чувствовать себя спокойно и называть ту цену, которую он считает для себя справедливой и разумной.

Раньше многие частные лица шли на аукционы, потому что удавалось приобрести недвижимость на 20-30% дешевле рыночной цены.

Эта ситуация сохраняется и сейчас. Продолжают действовать два фактора, мотивирующих к торгам. Первый – возможность купить чуть подешевле, чем на рынке. Размер «чуть» зависит от самого объекта и его интересности другим игрокам. Второй – на аукционы идут за тем имуществом, которое на рынке не представлено в свободной продаже. И есть масса примеров, когда в ходе торгов продажная цена недвижимости отказывалась в разы выше стартовой. Потому как объект оказывался привлекательным. Есть пример торгов, когда коммерческая недвижимость была куплена за 10 млн евро.

Подытоживая наш разговор, нельзя не поднять вопрос и о моменте, который смущает на аукционах, – это возможность покупки кота в мешке. Много ли примеров того, что, купив на аукционе жилую недвижимость, новый собственник не мог вступить в право пользования им, потому что там оказывался заключен или долгосрочный, или бессрочный договор аренды?

На то, чтобы суд признал неправомерным действие арендного договора, конечно, уйдет время. Месяц, полгода, год… Но победитель аукциона непременно получит право пользования своим имуществом.  

varianti.lv