Арендаторы требуют хорошего ремонта

Вот уже многие годы среди покупателей квартир, которые в последующем предлагаются на арендный рынок, доминируют иностранцы. Особенно высокой была их доля в период с 2010 по 2014 год, когда они в массовом порядке приобретали жилье в домах центра латвийской столицы с целью получения ВНЖ. Нужно понимать, что даже когда речь шла о новостройках, это были здания в лучшем случае постройки периода до 2007 года. Время прошло, и сейчас ремонту большинства квартир, которые накупили нерезиденты, по десять и более лет. Вот это и создает проблему при их сдаче в аренду: многим требуется внутреннее обновление. В одном случае это должен быть полноценный косметический ремонт, в другом достаточно перекрасить несколько стен или облагородить мебель. Дело в том, что потенциальные арендаторы квартир центра – это  более привередливый клиент, чем местные арендаторы, старающиеся выбирать более дешевое жилье в микрорайонах. Те, кто останавливается на центре, и платят больше, и хотят видеть совершенно иное качество предлагаемого им продукта.

К сожалению, не все владельцы съемного жилья понимают это. На ремонт своей собственности они соглашаются обычно неохотно, что моментально отражается на привлекательности их объекта. Мы в компании Corvin Real Estate очень остро это чувствуем, поскольку в нашем управлении в центре латвийской столицы находится довольно большое число квартир. И в этом году те предложения, которые раньше разлетались как горячие пирожки, из-за отсутствия в них свежего ремонта застаиваются. Это ярко свидетельствует о наличии проблемы качественного внутреннего состояния арендных объектов. А если ничего не предпринимать, то проблема будет только усугубляться.

Многим владельцам квартир центра Риги кажется, что проще ничего не делать, а лишь немного (на 25-50 евро) снизить запрашиваемую цену. Однако проводимые нами показы ярко показывают, что от этого привлекательность объекта для клиента сильно не повышается. Дело в том, что в сегменте близкой ценовой категории в последний год значительно возрос объем предложений по-настоящему свежих квартир в реновированных и новых домах. Потенциальные арендаторы выбирают именно их, а те варианты, где ремонт не проводился в последние 7-10 лет, остаются без жильцов.

Мои слова ярко подтверждает развитие событий вокруг сдачи в аренду 2-комнатной квартиры в престижном и широко известном жилом проекте Centra nams, что на Републикас лаукумс, 3. Состояние ее было хорошее, но ремонт морально устарел. До этого она сдавалась по 550 евро за месяц плюс коммунальные платежи. После ухода прежнего клиента по настоянию владельца мы снова выставили ее по цене 550, но в течение двух месяцев ожидания снизились до 500 евро. Показы один за другим проходили впустую, никто не выражал желания заключить договор. Риэлторы видели, что неприятие у соискателей арендного жилья вызывал именно морально устаревший интерьер. Не стимулировало даже то, что данное предложение было самым дешевым в этом доме. Квартиру удалось сдать лишь через четыре месяца и только после того, как хозяева согласились перекрасить одну стену и поменять некоторые вещи. Долгое принятие решения о проведении сравнительно небольших ремонтных работ обернулось для хозяев недополученными 2 000 евро и дополнительными расходами на оплату коммунальных платежей.

На другую квартиру в центре Риги арендатора пришлось искать три месяца. Такой сценарий, исходя из внутреннего состояния жилья, мы предполагали и даже заранее составили людям смету на выполнение необходимых работ. Для квартиры, за которую просят 760 евро в месяц, она, как мне кажется, была относительно небольшой – 1 500 евро. Хозяева долго не соглашались потратиться на ремонт, пока не убедились: их квартира в имевшемся состоянии и за те средства, которые они желали получить, не вызывает интереса.

Таких ситуаций, когда владельцы недополучают дохода из-за отсутствия арендаторов, но при этом отказываются вложить полторы-две тысячи евро в ремонт квартиры, что позволит закрыть этот вопрос на ближайшие пять лет, пруд пруди. Некоторые  обещают заняться ремонтом, когда арендатор только входит в квартиру, но затем показывают ему известную комбинацию из трех пальцев. Им кажется, что арендаторы поживут, смирятся и все будет хорошо. Реагировать начинают лишь после того, как арендаторы заводят разговор об одностороннем расторжении  арендного договора.

Не слишком привлекательные в плане ремонта квартиры могли бы хорошо уходить, если бы в центре Риги были растущий рынок и бешеный спрос. Однако спрос довольно стабильный, и ждать роста расценок на нем не приходится. Более того, в элитном сегменте наблюдается коррекция вниз. Это связано с увеличением объема предложения нового или полностью отремонтированного жилья. Откуда оно берется? Во-первых, время от времени в центре завершаются относительно небольшие проекты реновации местными инвесторами старых домов, которые используют как доходные. Это представители классического арендного бизнеса. Кто-то для этих целей строит новые дома. Подобные проекты реализованы на улицах Дзирнаву, Кр. Валдемара и Гертрудес.

Во-вторых, владельцы многих новостроек центра, квартиры в которых первоначально предлагались на продажу, ввиду малочисленности сделок вынуждены ремонтировать их и также предлагать на аренду. Благодаря этому клиенты получают абсолютно новое жилье. Здесь в качестве примера назову комплекс на ул. Элизабетес. Основная часть непроданных в них квартир успешно и довольно быстро нашли себе постояльцев. Это еще раз подтверждает, что хорошее уходит быстро, а вот старый фонд, которому так и не был сделан «апгрейд», – со скрипом.  И частные владельцы арендных квартир, которые сейчас выходят в предложение, не могут с этим не считаться. 

В заключение замечу, что средние ставки аренды квартир в новых и реновированных домах центра Риги нынче находятся на уровне, близком к 10 евро за кв. м. В элитных вариантах может быть и 15 евро за кв. м, и выше. Однако реальные сделки свидетельствуют о том, что поиск новых арендаторов в квартиры, за которые просят более 1 200 евро в месяц (не считая коммунальных платежей), значительно затягивается. И чтобы соответствовать имеющемуся спросу, приходится даже корректировать цену вниз. Из последних таких примеров назову квартиру в 150 кв. м в доме на ул. Аусекля, 11: раньше она легко сдавалась за 1 700 евро в месяц (плюс коммунальные платежи), сейчас же все еще ждет своих новых жильцов за 1 500. За такую же цену продолжительное время предлагаем людям снять просторную квартиру на ул. Гертрудес, 9, из которой открывается шикарный вид.    

Аренда квартир на периферии центра Риги, а также в тех домах центра, которые не отличаются особым ремонтом, обходится в 6-8 евро за кв. м. Хотя здесь часто смотрят не на квадратуру, а на общую цену.

varianti.lv

13.11.2016.