Tirgus ir izdzīvojis bez vakcīnām

Pirmais Covid-19 pandēmijas vilnis un 2020.gada pavasarī Latvijā ieviestā ārkārtas situācija radīja milzum daudz prognožu par Latvijas nekustamā īpašuma tirgus turpmāko attīstību. Lielā mērā tās uzkurināja tirgus spēlētāji, kas mēģināja izmantot neskaidro situāciju savā labā. Jau aprīlī viņi samērā agresīvi uzrunāja gan interesantu dzīvojamo objektu privātos pārdevējus, gan attīstītājus, mudinot viņus samazināt cenas par 30%-50%. Viņi apelēja pie neziņas radītajām bailēm un iezīmēja visnelabvēlīgākos nākotnes scenārijus: proti, re, šeit ir nauda, piekrītiet piedāvājumam tagad, pavisam drīz jums nebūs arī šādu piedāvājumu, jo pircēju nebūs! Tiesa gan, drūmās nākotnes prognozes viņiem būtiski nepalīdzēja: mākslīgi radītā spriedze ietekmēja vien nedaudzus nekustamā īpašuma pārdevējus. Un jau vasarā tumšie mākoņi sāka izplēnēt un tirgus atgriezās tā dabiskajā gultnē.

Žurnāla m2 un portāla varianti.lv veiktā Zemesgrāmatas statistikas datu analīze parādīja, ka 2020.gadā Latvijā bija reģistrēti 50 839 dažādu veidu nekustamo īpašumu objektu pirkuma līgumi. Tas ir par 949 jeb 1,9% vairāk nekā gadu iepriekš. 2018.gadā reģistrēto pirkumu rādītājs (49 093 darījumi) tika pārsniegts par 3,6%. Savukārt salīdzinājumā ar 2017. un 2017.gadu 2020.gada darījumu skaits bija mazāks par attiecīgi 3,4% un 2,5%. 2015.gada rādītāji tika pārsniegti par 5,1%.

Vienkāršs pēdējo sešu gadu datu salīdzinājums parāda, ka patlaban koronavīrusa pandēmija nav būtiski ietekmējusi Latvijas nekustamā īpašumu tirgu. Valsts iestāžu pāreja uz attālinātā darba formātu gan ir sarežģījusi tirgus funkcionalitāti, tajā skaitā darījumu noslēgšanas procesu, galvenokārt lielajās pilsētās. Pagāja laiks līdz pircēji un pārdevēji pielāgojās jaunajiem, attālinātajiem procesiem attiecībās ar bankām, notāriem un zemesgrāmatu tiesnešiem. Bet viņi to paveica. 2020.gada pēdējo trīs mēnešu darījumu rādītāji daudzās lielākajās Latvijas apdzīvotajās vietās bija visaugstākie. To neaizkavēja pat ziemā atkārtoti ieviestie kovida ierobežojumi.

Savukārt Latvijā nostiprināto jauno hipotekāro līgumu skaits samazinājās – 22 444 līgumi 2020.gadā un 23 774 līgumi gadu iepriekš. Redzams, ka attiecībā pret nekustamā īpašuma pirkuma līguma skaitu 2020.gadā 44,1% darījumu Latvijā notika ar kredītlīdzekļu piesaisti. Tas ir viszemākais rādītājs pēdējo sešu gadu laikā. Var teikt, ka tas netieši apstiprina starpnieku pausto neapmierinātību ar to, ka pagājušajā gadā bankas pārlieku stingri izvērtēja potenciālos aizņēmējus. Tika izveidoti Covid-19 pandēmijā visvairāk cietušo tautsaimniecības nozaru saraksti, pret kuru pārstāvjiem kredītiestādes nebija labvēlīgi noskaņotas. Ja šo nozaru pārstāvjiem izdevās nopirkt īpašumu, tas notika bez bankas līdzfinansējuma. 2019.gadā jauno hipotekāro līgumu īpatsvars pret kopējo darījumu skaitu bija 47,6%, 2018.gadā – 48,8%, 2017.gadā – 47,5%, 2016.gadā – 50%, 2015.gadā – 48,3%.

Pirms sākam pircēju aktivitātes izvērtējumu konkrētos reģionos, atzīmēsim, ka iepriekšējā gada rādītājus nesasniedza lielās pilsētas. Savukārt pieauga darījumu apmērs to apkārtnē.

Rīgā 2020.gadā noslēgti 13 734 nekustamā īpašuma pirkuma darījumi, un tas ir par 8,3% (jeb par 1 248 darījumiem) mazāk nekā 2019.gadā. Samazinājums attiecībā pret 2018.gadu ir 3,8%. Iepriekšējā reize, kad tirgus aktivitāte bija vēl zemāka nekā 2020.gadā, bija 2015.gadā, kad noslēdza 13 480 darījumu.

Izvērtējot 2020.gada statistikas datus mēnešu griezumā un salīdzinot tos ar iepriekšējo gadu, var konstatēt, ka Latvijas galvaspilsētas tirgus kritumu piedzīvoja tieši pasludinātās pirmās ārkārtas situācijas laikā – aprīlī, maijā un jūnijā. Šajos trijos mēnešos krituma apmērs ir 1 464 darījumi. Kopš augusta pircēju aktivitāte Rīgā palielinājās tiktāl, ka decembrī tika reģistrēti 1 462 pārdošanas līgumi. Tas ir labākais mēneša rādītājs pēdējo piecu gadu laikā! Varam droši teikt, ka tikai nedaudz pietrūka laika, lai līdzsvarotu Rīgas nekustamā īpašuma tirgus pavasara kritumu.

Hipotekāro kredītu rādītāji galvaspilsētā ir līdzīgi pirkumu rādītājiem: 2020.gadā Rīgas zemesgrāmatā veikti 8 485 hipotēku nostiprinājumu ieraksti, − tas ir par 903 (jeb 9,6%) mazāk nekā 2019.gadā. Pagājušajā gadā 61,8% no visiem darījumiem tika veikti ar hipotēkas aizdevuma piesaisti, 2019. gadā – 62,7%.

Kaut arī tēze, ka pašizolācija dabā ir krietni patīkamāka nekā pilsētā, ir pašsaprotama, koronavīrusa izplatības laikā tā guva pārliecinošu pierādījumu – par to liecināja pircēju aktivitāte galvaspilsētas apkārtnē. Pagājušajā gadā Rīgas rajona zemesgrāmatā reģistrēta 8 513 objektu pārdošana, un tas ir par 406 (jeb 5%) vairāk nekā 2019.gadā, un par 3,9% vairāk nekā 2018.gadā. Varējām vērot arī nelielu hipotekāro aizdevumu apmēra pieaugumu – 3 872 jauni hipotekāro līgumu nostiprinājumi, un tas ir par 41 (jeb 1%) līgumu vairāk nekā iepriekšējā gadā. Tādējādi 45,5% no nekustamā īpašuma pircējiem Rīgas rajonā bija nepieciešams aizdevums.

Sava veida stabilitātes saliņa, kur nav krasas pircēju noskaņu maiņas, ir Jūrmala, kur gada laikā noslēgti 1 310 darījumu. Tas ir par 18 pirkumiem (jeb par 1,4%) mazāk nekā 2019.gadā, un par 24 (jeb 1,8%) mazāk nekā 2018.gadā. Kādai daļai no visiem pircējiem mājoklis Latvijas populārākajā kūrortā ir otrais vai pat trešais nekustamais īpašums. Tādēļ daudzi iegādājas to par saviem uzkrājumiem. Pagājušajā gadā 34% Jūrmalā noslēgtajiem darījumiem bija vajadzīgs hipotekārais aizdevums.

Daugavpilī – Latvijas otrajā lielākajā pilsētā iedzīvotāju skaita ziņā un tās apkārtnē pagājušajā gadā tika noslēgti 4 427 pirkuma līgumi. Salīdzinājumā ar 2019.gadu izmaiņu praktiski nav – togad tika veikti 4 417 darījumi. Pieaugums par 10 darījumiem atbilst vien 0,2%. Savukārt salīdzinājumā ar 2018.gadu pieaugums sasniedza 10,1%. Daugavpils tiesas zemesgrāmatas nodaļā reģistrēto hipotekāro nostiprinājumu lūgumu īpatsvars pret kopējo darījumu skaitu ir samērā zems – 21,8%: nekustamo īpašumu cenas Latgales reģionā bieži nav augstas, tādēļ tas ļauj iegādāties nekustamo īpašumu par saviem līdzekļiem. Piebilde: izvērtējot nekustamā īpašuma tirgus situāciju pašā Daugavpilī, var konstatēt, ka tur pārdošanas darījumu skaits salīdzinājumā ar 2019.gadu samazinājās par 14,6%.

Beidzamo gadu veiksmīgais 2020.gads vissekmīgākais bija nekustamā īpašuma tirgus Rēzeknē un tās apkārtnē, tajā skaitā Balvos un Ludzā. Rēzeknes tiesas zemesgrāmatas nodaļa apstiprināja 3 384 pirkuma līgumus, un tas ir par 13% vairāk nekā 2019.gadā, un par 17,4% vairāk nekā 2018.gadā. Pieauga arī hipotekāro līgumu nostiprinājumu skaits − 998, un tas ir par 32,9% vairāk nekā iepriekšējā gadā. Saskaņā ar Rēzeknes tiesas zemesgrāmatas nodaļas datiem pagājušajā gadā 29,5% darījumu tika veikti ar aizdevuma piesaisti. Interesants fakts: tieši pašā Rēzeknē noslēgto pirkuma līgumu skaits bija par 12,4% mazāks nekā iepriekšējā gadā.

Neliels stabils intereses kāpums par savu nekustamo īpašumu bija vērojams Kurzemes reģionā. 2020.gadā Kurzemes rajona tiesas zemesgrāmatas nodaļā, kas reģistrē darījumus Liepājā, Ventspilī, Saldū, Kuldīgā, Talsos u.c., veikti ieraksti par 6 172 pirkuma līgumiem, iepriekšējā gadā – 6 132, 2018.gadā – 6 056. No tā izriet, ka pieaugums salīdzinājumā ar 2019.gadu atbilst 0,6%, salīdzinājumā ar 2018.gadu – atbilst 1,9%. Tomēr lielākajās šī reģiona pilsētās – Liepājā un Ventspilī – pircēju skaits samazinājās (skat. tabulu Nekustamā īpašuma pircēju aktivitāte lielākajās Latvijas pilsētās 2020.gadā: darījumu skaits salīdzinājumā ar 2019.gadu, %).

Kurzemē kopā reģistrēto jauno hipotekāro līgumu skaits nedaudz pieaudzis: šie rādītāji no 2020. līdz 2018.gadam attiecīgi ir šādi: 2 441, 2 374 un 2 342. Ievērojumu darījumu skaita pieaugumu atspoguļo Zemgales rajona tiesas zemesgrāmatas nodaļas dati par darījumiem Jelgavā, Ogrē, Jēkabpilī, Aizkrauklē, Tukumā u.c. Pagājušajā gadā šeit reģistrēts 8 591 nekustamā īpašuma pārdošanas darījums, 2019.gadā - 7 720. Savukārt hipotēkas pieprasījumi salīdzinājumā ar 2019.gadu samazinājās. 2020.gadā to skaits bija 3 100, 2019.gadā – 3 834.

Nedaudz pretrunīgs gads ir bijis Vidzemes reģionā. No vienas puses, pircēju aktivitāte šeit augusi. 2020.gadā Vidzemes rajona tiesas zemesgrāmatas nodaļā (apkopo darījumus Valmierā, Cēsīs, Gulbenē, Valkā, Ainažos...) reģistrēta 6 018 nekustamā īpašuma īpašnieku maiņa. Tas ir par 8,7% vairāk nekā 2019.gadā, un par 19,4% vairāk nekā 2018.gadā. Tajā pašā laikā reģiona ekonomiskajā centrā Valmierā – darījumu skaits krities par 21%. Šo kritumu izraisīja nevis pieprasījuma samazināšanās, bet nepietiekamais piedāvājums, kas vērojams jau vairākus gadus. Vidzemes reģionā izsniegto kredītu skaits ir nedaudz krities – līdz 2 585. Tas ir par 1,6% mazāk nekā iepriekšējā gadā, bet par 5,1% vairāk nekā 2018.gadā.

P. S. Prognozes un gaidas ir subjektīvas. Savukārt skaitļi ir objektīvi. Izvērtējot skaitļus, var redzēt, ka 2020.gadā Latvijas nekustamā īpašuma tirgus ir pierādījis savu dzīvotspēju. Gada sākumā bija viedoklis, paužot bažas un prognozes, ka koronavīrusa pandēmija un ārvalstu investoru pieprasījumu krasais kritums, kas iepriekš bija nozīmīgs faktors dārgo mājokļu segmentā, neizbēgami ietekmēs tirgus situāciju. Lai gan pārlieku priecāties arī nevajadzētu. Elites dzīvojamo objektu segmentā patiešām varam vērot būtisku piedāvājumu pārsvaru pār pieprasījumu. Varam vien cerēt, ka vakcinācijas uzsākšana un ceļošanas ierobežojumu atcelšana 2021.gadā sekmēs Latvijas nekustamā īpašuma tirgus aktivitātes pieaugumu. Galvenais, lai Latvijas tautsaimniecība mūs nepieviļ.

varianti.lv