Tipveida mājokļi ir vajadzīgi

Daudzi mani paziņas, zinot manu profesiju un nozari, kurā darbojos, uzskata, ka ar mani – šo rindu autoru – vajag padalīties ar dzirdētajiem jaunumiem, kas tā vai citādi ir saistīti ar nekustamajiem īpašumiem, tā teikt, lai paplašinātu manu redzesloku un paziņotu kaut ko jaunu. Aizvadītajā vasarā man bija iespēja pārliecināties, cik liels spēks ir vārdam un vairāknozīmīgiem virsrakstiem un kā tie ietekmē prātus, lai arī kāds ir ziņā ieliktais reālais saturs. „Rīgas sērijveida dzīvokļu cenas ir sasniegušas rekordaugstu līmeni,” man piezvanīja kāda paziņa un piebilda, ka šo ziņu esot dzirdējusi pa radio. Tieši tādu pašu ziņu atstāstīja arī vairāki citi paziņas. Vajadzēja visiem skaidrot, ka radio žurnālists ziņu izlaiduma sagatavošanai ir izmantojis Arco Real Estate sagatavoto paziņojumu presei, kurā teikts, ka pašlaik Latvijas galvaspilsētā sērijveida dzīvokļu vidējās cenas ir augstākajā līmenī pēdējo sešu gadu laikā. Pastāstīju, ka tādu pašu skanīgu vēstījumu varēja sniegt gan pirms gada, gan arī pirms pāris mēnešiem, jo situāciju salīdzina taču ar 2009.gadu, kad cenas bija iekritušas zemākajā punktā. Turklāt tajā pašā presei domātajā ziņā ir teikts, ka 2015.gada pirmajā pusgadā sērijveida mājokļu cenas Rīgā ir cēlušās par pavisam ikdienišķiem 1,5% un sasniegušas vidēji 645 eiro/m². Ziņās bija uzsvērts rekords, un tas tad arī aizķērās cilvēku prātos. Starp citu, šis rekords ir formāls, jo galvaspilsētas sērijveida dzīvokļu cenu vēsturiskais rekords saskaņā ar  Arco Real Estate datiem fiksēts 2007.gadā – 1620 eiro/m² (manuprāt, tuvāko desmit gadu laikā tas tā arī netiks pārspēts). Tikai kurš to tagad vairs atceras!

„Sekundāro mājokļu tirgus ir cieši sasiets mezglā ar tirgu ietverošo informatīvo fonu. No tā vistiešākajā veidā ir atkarīga gan tirdzniecība, gan pārdevēju noskaņojums. Rīgas sērijveida mājokļu segmentā aptuveni 25% darījumu notiek, piedaloties profesionāliem starpniekiem. Pārējie tipālo dzīvokļu īpašnieki mēģina pārdot dzīvokli paši, izmantojot populāros tīmekļa resursus,” paskaidro AVA Holding valdes loceklis Boriss Malogolovecs. „Parasti viņi izmanto šādu sava īpašuma sākumcenas noteikšanas algoritmu: pirmkārt, tiek izpētīts, cik par sērijveida dzīvokļiem tīmekļa portālos prasa citi pārdevēji, otrkārt, par orientieri tiek noteikta augstākā cena. Cilvēki nemaz neņem vērā, ka īpašumi piedāvājumā var būt pusgadu un pat ilgāk – augstās cenas dēļ par tiem ir maza interese. Treškārt, augstajam orientierim tiek pielikti klāt vēl 5–10%. Loģika ir vienkārša: īpašums pieder konkrētajam pārdevējam, un tādēļ vien tas ir labāks un interesantāks nekā citi. Un paredzēta arī vieta iespējai pakaulēties.

Esot šādi noteiktai cenai, kurai nav nekādas saistības ar reālo tirgus situāciju, tipveida dzīvokļi tad arī tiek piedāvāti potenciālajiem pircējiem. Pārdošanas sekmīgums ir atkarīgs no pārdevēja motivācijas. Ja viņš spēj nolaisties līdz pieņemamam cenu līmenim, darījums notiks, ja nē, tad paliks gaidot savu zvaigžņu stundu.”
Rēznas ielā Brežņeva laika mājā divistabu dzīvoklis, kas maija sākumā bija izlikts pārdošanā par 42 500 eiro, pēc trīs mēnešu ilgas cenas pazemināšanas un reālā pieprasījuma līmeņa meklēšanas tika pārdots par 36 000 eiro (740 eiro/m²). Vienistabas dzīvokli ķieģeļu mājā Grēdu ielā pavasarī sāka piedāvāt pirkt par 26 000 eiro, un tirgojoties to pārdeva vasarā par 23 000 eiro (725 eiro/m²). Tie ir tikai divi nesen notikušu reālu darījumu piemēri ar tipveida dzīvokļiem Rīgā, turklāt šiem dzīvokļiem bija iebūvēta virtuve, un tajos varēja uzreiz uzsākt dzīvot, pirms tam neveicot lielu remontu.
Ja interneta datubāzēs papēta tipveida dzīvokļu piedāvājumu Rīgas mikrorajonos, var atrast visai plašu piedāvājumu klāstu par 800 − 1050 eiro/m². Jebkurš nespeciālists, kas tikai sāk iepazīt tirgus realitāti, nodomā, ka tādas arī ir reālo darījumu cenas un ka tās pieaug. Visi žurnāla  un portāla varianti.lv aptaujātie mākleri apgalvo, ka darījumiem par šādām cenām ir gadījuma raksturs − pat tad, ja runa ir par piedāvājumiem galvaspilsētas populārākajos guļamrajonos un pieprasītākajās daudzdzīvokļu mājās. Darījumi par augstām cenām notiek tikai tad, ja konkrētajam īpašumam ir kādas pārliecinošas priekšrocības un plusi, piemēram, ir veikts pārmērīgi dārgs un kvalitatīvs remonts (augstas cenas Rīgas tipveida mājokļu gadījumā, ievērojot reālo pieprasījumu, ir gadījumos, kas īpašums ir dārgāks par 800 eiro/m²). „Tagad tas šķiet pārsteidzoši, bet 2005.–2007.gadā Rīgas tipveida dzīvokļu remontā un pārplānošanā cilvēki iemanījās ieguldīt 30 000 un arī 45 000 eiro. Gan oškoka grīdas, gan dārga santehnika, gan arī labas iebūvētās mēbeles un zīmolu sadzīves tehnika. Tagad šādi ieguldījumi šķiet neprātīgi un ekonomiski nepamatoti. Vienlaikus tieši šāda līmeņa remonts daļēji atspoguļojas prasītajā cenā, lai arī remonts būtu veikts vairāk nekā pirms septiņiem gadiem. Protams, ne pilnā apmērā. Piemēram, īpašnieki, kam pieder kādreiz dārgi remontēti trīsistabu dzīvokļi 119.sērijas mājā Purvciemā vai Pļavniekos, prasa par dzīvokli 65 000 – 75 000 eiro (vairāk nekā 900 eiro/m² – ), bet par četristabu dzīvokli – 80 000 un arī 90 000 eiro, lai gan, sacīsim, vienkāršākus dzīvokļus tajās pašās mājās piedāvā attiecīgi par 50 000 – 55 000 eiro un 65 000 – 70 000 eiro,” Boriss Malogolovecs papildina kopainu. Un vēlreiz precizē: darījumiem, kuros figurē cenas, kas būtiski pārsniedz tirgus cenas, ir gadījuma raksturs. Ir uzmanīgi jāpapēta, par ko īsti cilvēks maksā. Piemēram, šovasar Ziepniekkalnā vienistabas dzīvokli 119.sērijas mājā nopirka par 30 500 eiro. Pārrēķinot kvadrātmetra cenā, tie ir 924 eiro/m². Izdibinot šīs augstās cenas noslēpumu, atklājās, ka pārdotais dzīvoklis bija mēbelēs ar pilnīgi jaunām mēbelēm, jaunu ledusskapi un gāzes plīti.
No kompānijām, kas gatavo tirgus apskatus, vislielāko Rīgas tipveida dzīvokļu vidējo cenu ir norādījusi kompānija Latio: šī raksta tapšanas laikā tā bija nedaudz lielāka par 674 eiro/m² (Arco Real Estate skaitļus mēs jau minējām iepriekš). Ober House norādītā vidējā cena – 650 eiro/m2. Reālās cenas vienā vai otrā darījumā ir atkarīga no daudzdzīvokļu mājas sērijas, vietas (infrastruktūras) un paša dzīvokļa tehniskā stāvokļa. Tomēr šis rādītājs reti kad atšķiras no vidējā orientiera vairāk par 15%. Ja mājoklis ir sliktā tehniskā stāvoklī, pārdevējiem savu finanšu apetīti vajag pabīdīt uz leju no minētās robežas.

„Rīgā sērijveida dzīvokli reti kad izdodas pārdot dārgāk par 650 eiro/m²,” atzīst Pillar speciāliste Evita Zelča-Svencicka. „Spilgti darījumi, kas Pillar statistikā izceļas uz citu darījumu fona, ir divistabu dzīvokļa pārdošana Dzirciema ielā par 669 eiro/m² un pusotristabas dzīvokļa pārdošanu Purvciemā par 757 eiro/m². Protams, ir jāsaprot, ka dzīvojamais fonds, kuru mēs tirgojam, ir tipveida dzīvokļi visai sliktā stāvoklī (Pillar tirgo ABLV bankas hipotēkas parādniekiem atsavinātos īpašumus – aut.). Pillar portfelis rāda: ja cena ir lielāka par 700 eiro/m², cilvēki zvana un interesējas par to, tomēr uzreiz novirza sarunu par atlaidēm. Ja atlaidi nesaņem, viņi lūdz sazināties, kad piedāvājumam tiks koriģēta cena (ja īpašumu nav iespējams pārdot, daudzas banku struktūras pēc diviem trim mēnešiem cenas pārskata – ). Par dzīvokļiem, kurus mūsu datubāzē pirmajā reizē ievadām ar cenu virs 850 eiro/m², neviens nezvana un neinteresējas.”
„Pozitīvi ir tas, ka Rīgas sērijveida mājokļu tirgū kopš pavasara ir pieaugusi ģimeņu ar bērniem aktivitāte. Šīm ģimenēm tagad ir pieejami kredīti ar valsts garantiju, un tas daļēji ļauj risināt pirmajai iemaksai trūkstošo finanšu problēmu. No malas raugoties, var domāt, ka tagad ir ideāls laiks, lai ņemtu kredītu: gan peldošā likme ir praktiski nulles līmenī, gan arī bankas apgalvo, ka izsniedz kredītus, gan arī ir pieejamas valsts garantijas. Tomēr realitātē viss nav tik skaisti,” AVA Holding pārstāvis piedāvā nolaisties no mākoņiem uz zemes. Kā agrāk, tā arī tagad kredītņēmēja ienākumiem, ko bankas ņem vērā, jābūt oficiāliem. Tos izvērtējot, bankas veic savus aprēķinus un lemj, kam kredītu izsniegt, kam nē. Tām ir precīzi parametri, cik daudz naudas jāpaliek ģimenei pēc ikmēneša kredītmaksājuma samaksāšanas. No tiem potenciālajiem pircējiem, ar kuriem mēs paši esam devušies pie banku speciālistiem, pozitīvu atbildi labākajā gadījumā ir saņēmusi trešā daļa kredīta pieprasītāju.
Pārējie ir saņēmuši atteikumu neatbilstoša oficiālo ienākumu līmeņa dēļ. Tātad − cilvēkiem, kas vēlas pirkt sērijveida mājokli, ir vairāk nekā reāli noslēgt darījumu. Hipotekāro kredītu pieejamība, starp citu, ir viens no faktoriem, kas neļauj cerēt uz strauju cenu kāpumu sērijveida mājokļu segmentā. Šis kāpums, vērtējot galvaspilsētā kopumā, tuvākajos gados diez vai pārsniegs 3,5–5% gadā. Un arī tas ir iespējams tikai tad, ja ekonomika attīstīsies normāli un IKP uzrādīs izaugsmi.”

Borisa Malogolovceva atruna „vērtējot galvaspilsētā kopumā” ir svarīga tādēļ, ka procesu dinamikas raksturs dažādos Rīgas mikrorajonos ir dažāds − attiecībā uz dzīvokļiem dažādos tipālos projektos. Pozitīvas cenu pārmaiņas ir iespējamas tikai tur, kur pieprasījums ir lielāks par piedāvājumu un kur cena ir ekonomiski pamatota. Piemēram, tiek uzskatīts, ka tirgū šobrīd nepietiek adekvātu piedāvājumu 119. un 104.sērijas mājās par 750–770 eiro/m². Šo sēriju daudzdzīvokļu mājas bija vienas no pēdējām, ko uzbūvēja padomju periodā, un to nolietojuma pakāpe ir salīdzinoši maza. Tādēļ tās ir vairāk pieprasītas, tiesa, par adekvātām cenām. „Piedāvājumā pietrūkst labā tehniskā stāvoklī esošu sērijveida dzīvokļu, kuru cena atbilst pircēju prasībām un uz kuriem varētu uzreiz pārcelties dzīvot,” teikts Latio tirgus apskatā.
Pieprasījums ir, piedāvājums ir nepietiekams – varētu likties, ka cenām būtu jāceļas! Tomēr tas tā nenotiek. Emocionālos pircējus aizskaloja 2007.–2009.gada ekonomiskās krīzes vilnis, un šī mācība ir palikusi cilvēku atmiņā. Ir arī loģisks skaidrojums. Grūtības, kas ir saistītas ar hipotekārā aizdevuma saņemšanu, jau minējām iepriekš. Vēl viena svarīga iezīme ir tā, ka tad, ja galvaspilsētas sērijveida dzīvoklis tiek piedāvāts par 800–1000 eiro/m², cilvēki, kuru finanses ļauj veikt šādu pirkumu, salīdzina plusus un mīnusus un sāk apsvērt iespēju pirkt dzīvokli jaunajā projektā, lai arī tas ir dārgāks, toties dzīvošanas kvalitāte tajā ir augstāka. Ilgtermiņa perspektīvā tas ir loģiski. Loģika tagad ir saredzama visur. Piemēram, sērijveida dzīvokļi Ķengaragā ilgu laiku bija nepietiekami novērtēti, un to cenas, salīdzinot ar aizvadīto vasaru, gada laikā pakāpās par vairāk nekā 6%. Tomēr, sasniedzot noteiktu līmeni, cenas jau otro ceturksni neuzrāda nekādas būtiskas pārmaiņas: šajā mikrorajonā dominējošās sērijas: hruščovkas, vecie lietuviešu projekti un 467.sērija nepieder pie pieprasītākajām, turklāt šī mikrorajona salīdzinājums ar citiem vairs nenāk tam par labu.
Galvaspilsētas sērijveida mājokļu segmentā notiekošo procesu loģiskumu un praktiskumu apstiprina situācija Teikas rajonā. Tas ir dārgākais no Rīgas sērijveida mājokļu mikrorajoniem. Cenu ziņa tas pat bija mazliet apsteidzis citus mikrorajonus. Ne vienmēr pamatoti, jo viduvēja dzīvojamā fonda arī šajā rajonā netrūkst. Un, lūk: 2015.gadā tas uzrāda nelielu cenu lejupslīdi, lai arī joprojām paliek virsotnē. Saskaņā ar Arco Real Estate rīcībā esošajām ziņām − vasaras beigās sērijveida mājokļu vidējā cena Teikas rajonā bija 786 eiro/m², tūlīt pēc tā nākamais – Zolitūde (mikrorajons ir apbūvēts ar populārās 119.sērijas mājām) ar 704 eiro/m². Tad Purvciems (696 eiro/m²), Āgenskalns (692 eiro/m²), Imanta (680 eiro/m²), Pļavnieki (673 eiro/m²), Mežciems (670 eiro/m²), Ziepniekkalns (657 eiro/m²), Jugla (650 eiro/m²), Iļģuciems (623 eiro/m²) un Ķengarags (607 eiro/m²). Savukārt abās pusēs Daugavas grīvai un Vecmīlgrāvja un Bolderājas – no Vecrīgas tālāko – galvaspilsētas mikrorajonu, dzīvokļu pircējiem un pārdevējiem jāorientējas uz vidējo cenu − attiecīgi 534 eiro/m² un 465 eiro/m². Tādējādi sērijveida dzīvokļu vidējā cena Rīgas visdārgākajā un vislētākajā mikrorajonā atšķiras vairāk nekā par 40%, kas tad arī kalpo kā spilgts plašās cenu izkliedes un sērijveida segmenta diversifikācijas apstiprinājums.
Plaša cenu izkliede ir vērojama arī dzīvokļiem atkarībā no mājas sērijas. Kvadrātmetra cena Rīgas 119. un 104.sērijas mājās var par 40–50% pārsniegt tā saukto hruščovku un pirmo paneļu projektu kvadrātmetra cenu (pirmās paneļu mājas būvēja pagājušā gadsimta sešdesmitajos gados). Piemēram, divistabu dzīvokli 119. un 104.sērijas mājās galvaspilsētā diez vai var nopirkt lētāk par 38 000 eiro, dzīvokļus krietni vecākajās hruščovkās un pirmajās lietuviešu paneļu mājās (dzīvokļu platība tur ir mazāka nekā 119. un 104.sērijas mājās) var sameklēt par cenu, sākot no 25 000 eiro. „Vecākam sērijveida dzīvojamam fondam pircēju ir mazāk, to pērk vai nu tad, ja piedāvājums ir ļoti lēts, vai arī pircēji, kas sava pieejamā budžeta dēļ nevar atļauties citu variantu. Ja potenciālajiem pircējiem ir nauda, viņi vēlas sameklēt kvalitatīvāku produktu,” uzskata Realia speciālisti.
Akcentējam vienu no sajūtām, kurās dzīvo potenciālie pircēji: interesenti pievērš uzmanību arī zemes, uz kuras uzbūvēta daudzdzīvokļu māja, juridiskajam statusam,  – vai tā ir vai nav mājas iemītnieku īpašums. Tas ir naudas jautājums. Dzīvokļu cenas analogās daudzstāvu mājās to tehniskā stāvokļa ziņā var atšķirties par 8–10% − atkarībā no tā, vai māja ir uz savas vai nomātas zemes. „Mēs cenšamies cilvēkiem paskaidrot, ka nomāta zeme nav nekas šausmīgs. Pirmkārt, zemes maksājuma apmērs kopā ar visiem nodokļiem nevar pārsniegt 6% no gruntsgabala kadastra vērtības. Līdz ar to šis izdevumu postenis daudziem sērijveida dzīvokļu īpašniekiem nepārsniedz vienu vai divus simtus eiro gadā. Piedāvājam to salīdzināt ar pirkumu cenu atšķirību. Otrkārt, ja, piemēram, klients ir orientējies uz Purvciemu, tad atrast dzīvokli mājā, kas stāvētu uz savas zemes, ir ļoti grūti: 65% Purvciema daudzdzīvokļu māju ir uzbūvētas uz zemes īpašniekiem piederošu zemi. Un, treškārt. Valsts pašlaik mēģina atrisināt dalīto īpašumtiesību jautājumu, un tas nozīmē, ka agri vai vēlu, bet šī problēma tiks novērsta!” AVA Holding pārstāvis piedāvā palūkoties uz šo tēmu no cita skatpunkta.
Saskaņā ar statistikas datiem – 2015.gadā Rīgā ik mēnesī nopērk līdz 400 tipveida mājokļu. Tas ir vairāk nekā trešā daļa galvaspilsētā notikušo nekustamā īpašuma pirkšanas pārdošanas darījumu (piemēram, veiktie darījumi jaunajos projektos nepārsniedz 7% darījumu). Ir absolūti skaidrs, ka tieši tipveida mājokļu segments turpinās dominēt tirgū, jo iedzīvotāju ienākumu līmenis joprojām neļauj viņiem apsvērt mājokļa iegādi jaunajā projektā.

  
Evita Zelča–Svencicka, Pillar speciāliste:

– Pēdējā gada laikā sērijveida dzīvokļu cenas pavisam noteikti nav sarukušas. Tos jaunos nekustamos īpašumus, kas parādās pie mums, sākumā izliekam, nosakot tiem augstāku cenu. Ar laiku, ja dzīvoklis nav pārdots, cenu pārskatām.
Tomēr nevar teikt, ka cenas ceļas strauji. Drīzāk jārunā par Rīgas sērijveida dzīvokļu cenu stabilitāti. Mūsuprāt, šajā segmentā saglabāsies stabilitāte, jo acīmredzamu iemeslu dzīvokļu cenu kāpumam nav. Cilvēki precīzi aprēķina, ko un par kādu cenu viņi var nopirkt, pat ņemot kredītu.

  
Latio nekustamo īpašumu tirgus apskata prognoze:

– Darījumu skaits atkal pieaug, tomēr vidējās cenas kāpums ir mērens, jo, cenai sasniedzot noteiktu līmeni, pircējs var izvēlēties dzīvokli citā nekustamā īpašuma segmentā, piemēram, jaunajā projektā vai tā saucamajā Rīgas tālajā centrā. Tipveida dzīvokļu cenas 2015.gadā saglabās stabilitāti, un būtiskas pārmaiņas nav sagaidāmas, kaut arī pietrūkst kvalitatīvu piedāvājumu.

 

Noslēgumā piedāvājam dažus interesantus faktus par nekustamo īpašumu, kuri jāņem vērā gan tipveida dzīvokļu pircējiem, gan arī − to pārdevējiem.

1. Darījumos ar vienistabas tipveida dzīvokļiem Rīgā kvadrātmetra cena parasti ir par 10–15% augstāka nekā darījumos ar divistabu un trīsistabu dzīvokļiem.
2. Dzīvokļus tipveida dzīvojamo māju pirmajos stāvos piedāvā par 7–10% lētāk nekā tādus pašus dzīvokļus augstākajos stāvos. Dzīvoklim pēdējā stāvā cena būs par 5–7% zemāka par mājas vidējo cenu.
Taču, ja mājai ir uzlikts jauns jumts, dabūt jelkādu atlaidi neizdosies.
3. Sava tehniskā stāvokļa ziņā vienādi dzīvokļi vienas sērijas mājās, no kurām viena uzbūvēta uz savas zemes, bet otra – uz nomātas, cenas var atšķirties par 8–10%.
4. Veiktie darījumi ar tipveida dzīvokļiem, kuru cena ir lielāka par 45 000 eiro, atbilst tikai devītajai daļai Rīgas pilsētas nodaļas zemesgrāmatā reģistrētajiem pirkšanas pārdošanas darījumiem ar šī segmenta objektiem. Tas ir, – pircēju šādiem īpašumiem nav daudz.
5. Visbiežāk tiek pirkti tipveida dzīvokļi 40–60 kvadrātmetru platībā.
6. Rīgas tipveida vienistabas dzīvokļu izīrēšana nodrošina vienu no labākajiem rentabilitātes rādītājiem – līdz 8–10 % gadā.
7. Galvenie nosacījumi, kam pievērš uzmanību potenciālie pircēji, izvēloties tipveida dzīvokli, ir: vieta (infrastruktūra), mājas sērija, cena, dzīvokļa tehniskais stāvoklis, kāpņu telpas, blakus esošo dzīvokļu durvis (tās sniedz aptuvenu priekšstatu par telpā dzīvojošajiem un to, kā viņi rūpējas par māju), zemesgabala, uz kura uzbūvēta māja, juridiskais statuss un iespēja novietot automobili mājas tuvumā.

varianti.lv

19.10.2015.