Mazāk fantāziju!

Romāns Golubevs, žurnāla „Kvadrātmetrs” redaktors

Daļu Latvijas politisko spēku un daļu sabiedrības kaitinošā termiņuzturēšanās atļauju tēma nav bijusi un nav nekāda “svētā govs”. Ir skaidrs, ka tāpat kā citos gadījumos šis produkts nebūs mūžīgs, un tajā var tikt un tiek veiktas izmaiņas. Cita lieta, ka šādas izmaiņas civilizētā Eiropas valstī būtu jāievieš nevis pa galvu, pa kaklu, vai kādu šībrīža politisku mērķu vārdā. Tas jādara, vispusīgi izanalizējot ietekmi un sekas, ko šādi lēmumi radīs valsts ekonomikai un procesā iesaistītajām pusēm. Tomēr tas, kā Latvijā tiek mainīti likumi, kas reglamentē nekustamo īpašumu jomu un TUA noteikumus, liek apšaubīt lielas daļas pašreizējo politiķu vēlēšanos un, iespējams, arī spēju ņemt vērā cēloņsakarību likumus. Valstsvīri savā iztēlē ietiepīgi turpina zīmēt ainas, kam ir ļoti maz sakara ar mūsu realitāti.

Vai atceraties, kā pirms vairāk nekā diviem gadiem tika pieņemts lēmums padarīt stingrākus noteikumus par TUA piešķiršanu ārzemniekiem uz nekustamā īpašuma iegādes pamata? Pirkuma minimālās summas latiņa visā valstī tika pacelta līdz 250 000 eiro. Tika ieviesta arī prasība iemaksāt valsts kasē nodevu 5 % apmērā no iegādātā īpašuma pirkuma summas. Izmaiņu iniciatoru motivācija bija vienkārša: gan ārzemju un pirmkārt jau Krievijas pircēju, viņuprāt, bija kļuvis par daudz, gan arī valsts guvums no programmas esot bijis pārāk nenozīmīgs. Pēdējais arguments izskanēja īpaši dīvaini, ņemot vērā 1,057 miljardus — summu, ko Latvijas TUA pretendenti laikā no 2010. līdz 2014. gadam bija iztērējuši nekustamo īpašumu iegādei mūsu valstī. Turklāt šajā summā nav iekļauta valsts nodevu (2 % no pirkuma cenas) summa, kas pircējiem jāmaksā, reģistrējot īpašumu — 21,139 miljonus eiro. Starp citu, iepriekšējā TUA programmas varianta kritiķi ignorēja arī neviena neaprēķinātos ārzemnieku izdevumus saistībā ar iegādātā īpašuma mēbelēšanu, automobiļu, apģērbu, utt. iegādi un galu galā arī ikdienas pārtikas iegādi Latvijā. Elektorātam neatlaidīgi komunicētā nostādne bija tikai viena: valsts saņem par maz un viss! Te vietā būtu pavaicāt, vai tad apbūvētāji un pilsoņi, kas ārzemniekiem pārdeva savus nekustamos īpašumus, nav šīs pašas valsts daļa?! Tas bija agrāk, kad valsts tika uzskatīta par represīvu varas instrumentu, kura uzdevums bija nodrošināt vienas sabiedrības šķiras varmācībai attiecībā pret otru sabiedrības šķiru. Bet mūsdienu traktējumā valsts taču ir varas organizācija, kas īsteno sabiedrības pārvaldību, lai nodrošinātu kārtību, stabilitāti un labklājību. TUA gadījumā daļas sabiedrības labklājību tika nolemts ignorēt.

Kripatiņu labuma Latvijas nekustamo īpašumu tirgum no 5 % nodevas ārzemniekiem par TUA piešķiršanu nesa tikai tas, ka šī nauda tika novirzīta cēlam mērķim — mājokļu iegādes finansiālam atbalstam Latvijas ģimenēm ar bērniem. Valsts sāka izsniegt garantijas hipotēkas kredītu saņemšanai. Tikai prieki nebija ilgi: to iedzīvotāju skaits, kas vēlējās izmantot valsts garantijas, un to ārzemnieku skaits, kam TUA piešķirtas uz nekustamā īpašuma iegādes (vai citu imigrācijas likuma pantu) pamata, izrādījās nesalīdzināmi.

Nekādus eiro miljonus no piecu procentu nodevas, kurus nākotnei zīmēja likuma izmaiņu autori, valsts budžets tā arī neieraudzīja. Ieņēmumu mehāniskie aprēķini, vadoties pēc 2011.–2014. gada ārzemju pircēju aktivitātes rādītājiem, neattaisnojās, kas tiem, kas bija iedziļinājušies šajā jautājumā, nebija nekāds pārsteigums.

Pat pēc vecajiem TUA piešķiršanas noteikumiem to ārzemnieku īpatsvars, kas Latvijas nekustamo īpašumu iegādei tērēja vairāk par 250 000 eiro, nepārsniedza 18 %. Izvērtējot perspektīvas, varēja droši prognozēt piecarpuskārtīgu samazinājumu. Realitāte izrādījās vēl skumīgāka. Savu ieguldījumu problēmas eskalācijā ienesa ģeopolitiskā situācija, un 2015. gadā, salīdzinot ar 2014. gadu, ārzemnieku veikto Latvijas nekustamo īpašumu pirkumu skaits samazinājās 8,2 reizes. Tiesa, valdošās koalīcijas politiķos tas neizraisīja nekādas emocijas. Neviens pat neieminējās par to, cik daudz naudas TUA piešķiršanas noteikumu izmaiņu dēļ nav saņēmuši valsts pilsoņi un budžets, tostarp arī nodokļu veidā, ko pateicoties ārzemnieku aktivitātei, maksāja vietējie apbūvētāji un veikali. Toties 2016. gada sākumā ierēdņi pēkšņi konstatēja, ka ieņēmumu no TUA programmas, kas tika izlietoti valsts garantijām mājokļu iegādes ģimenēm ar bērniem, nepietiek.

Ko šajā situācijā izdarīja pie varas esošie? Viņi nolēma pastrādāt pēc vecā labā padomju laiku šablona: vieniem atņemt, lai atdotu citiem. Aplika ar jaunu nodevu ārzemniekus, kas bija gana labticīgi, lai piekristu pieņemt Latvijas TUA piedāvājumu. Viņi bija dzīvojuši ar pārliecību, ka Eiropas telpā likumiem nav atpakaļejoša spēka (izsniedzot tā saucamo investoru vīzu, neviens viņu nebija brīdinājis par iespējamām papildu nodevām).

Tādējādi ar Saeimas 2016. gada 1. jūlija lēmumu visiem ārzemniekiem, pagarinot TUA uz nākamo piecu gadu periodu, būs jāmaksā valsts nodeva 5000 eiro apmērā. Šis risinājums, starp citu, tika pasniegts kā labvēlības izpausme, jo bija priekšlikumi ņemt pa 10 000 eiro. Tā teikt, izrādīja pretimnākšanu. Toties operatīvi tika sarēķināti iespējamie ieņēmumi. Kā Saeimas deputātiem paziņoja Finanšu ministrijas parlamentārais sekretārs Edgars Putra, jaunā TUA pagarināšanas nodeva ļaus valsts budžetam katru gadu papildus iegūt 3–5 miljonus eiro. Tikai, rodas iespaids, ka mūsu politiķus atkal gaida vilšanās. 

Kā darbojas ierēdņu loģika? Apmēram tā: sākot no 1. jūlija, jaunie TUA pagarināšanas noteikumi ietekmēs aptuveni 6000 investorus, kam tās jau ir izsniegtas. Pareizinām šo skaitli ar 5000 eiro un iegūstam 30 miljonus uz 5 gadiem, tas ir, pa 6 miljoniem gadā. Protams, tiek pieņemts, daļa ārzemnieku nevēlēsies pagarināt TUA. Taču, tā kā viss ir jāmālē rožainos toņos (politika, ziniet, ir tāda lieta), tad arī tiek paziņots par gaidāmajiem ieņēmumiem 3–5 miljonu apmērā. Matemātiski viss ir vienkārši nevainojami. Nevainojami tas izskatās uz papīra, bet realitātē netiek ņemti vērā ne ārzemnieku noskaņojumi, ne viņu iespējas.

Nekautrēšos izteikt pieņēmumu, ka jau drīz vērosim, ka masveidā netiek pagarinātas uz nekustamo īpašumu iegādes pamata agrāk piešķirtās TUA. Tas notiks ne jau tāpēc ka ārzemniekiem būtu negatīva attieksme pret mūsu valsti (lai arī apspriežamais lēmums populārāku to nepadarīja), bet tīri ekonomisku apsvērumu dēļ. Šī tendence Krievijas rubļa un Ukrainas grivnas kursa krišanās dēļ sāka izpausties jau 2014. gada ziemā, bet tagad tā pastiprinās. Lielākajai daļai NVS valstu iedzīvotāju Latvijas TUA vienkārši nav pa kabatai.

Uz Latviju uz pastāvīgu dzīvi ir pārcēlušies ne vairāk par 15 % uz nekustamā īpašuma pamata piešķirto TUA īpašnieki. Pārējie šeit ierodas tikai laiku pa laikam. Taču divas reizes gadā viņiem Latvijā ir jābūt obligāti. Pirmoreiz — lai iesniegtu dokumentus TUA pārreģistrēšanai, bet otrreiz — lai saņemtu jaunu identifikācijas kartīti. Ja tā ir ģimene, tad visa procedūra (lidojumi, dzīvošana, iztika, medicīniskā apdrošināšana utt.) gadā izmaksā vismaz 1000 eiro.

Jebkurš Latvijas nekustamo īpašumu mākleris apstiprinās, ka tikai retais ārzemnieks, kas savulaik ir iegādājies dzīvojamo nekustamo īpašumu 71 150 eiro (iepriekšējais minimālās vērtības slieksnis reģionos) līdz 200 000 eiro vērtībā (šajās robežās nekustamos īpašumus ir iegādājušies vairāk nekā 60 % TUA īpašnieku), izīrējot īpašumu, neapsvēra tā likviditāti un rentabilitāti. Tad, lūk, kopš šī gada, ņemot vērā maksājumu apjomu, pieņemamu rentabilitāti vairs neiegūt.

Aplūkosim konkrētu piemēru, ņemot vērā, ka daudzi ārzemnieki TUA iegūšanai formēja no vairākiem īpašumiem sastāvošu paketi. Labs divistabu dzīvoklis Rīgas mikrorajona jaunajā projektā arī pirms gadiem maksāja 65–70 tūkstošus eiro. Pašlaik šādi objekti tiek izīrēti par 350–400 eiro mēnesī (bez komunāliem maksājumiem). 10 % gada ienākuma jeb mazliet mazāk par viena mēneša īres maksu (ja īres līgums ir reģistrēts VID vienkāršotā kārtībā) jāatdod valstij. Vēl viena mēneša īres maksu izmaksās māklera pakalpojumi, meklējot īrnieku. Kopš 2016. gada (atsevišķa pateicība Rīgas domei) galvaspilsētā jārēķinās ar paaugstinātu nekustamā īpašuma nodokļa likmi (1,5 %) nekustamiem īpašumiem, kuros nav deklarēts Latvijas pilsonis vai nepilsonis. Šī noteikuma darbības zonā nonāk visu labticīgo TUA īpašnieku nekustamie īpašumi. Realitātē tas nozīmē papildus izdevumus vēl vismaz 600 eiro gadā. Nu, un, visbeidzot, pieskaitiet vēl 1000 eiro gadā (5000 eiro dalām ar pieciem gadiem). Tas nosacīti ir vēl divu mēnešu īres maksa. Un kas tad paliek? Labākajā gadījumā paliek 1,5-2 % gada rentabilitāte. Vai mūsu politiķi zina daudz tādu investoru, kas būtu ar mieru ieguldīt naudu pie šādas ieguldījumu atdeves. Lai saglabātu jel kādu ieguldījumu loģiku, TUA īpašniekiem šādā situācijā nāksies atteikties no TUA, tādējādi paaugstinot rentabilitāti. Būs labi, ja viņi nesāks izpārdot savus īpašumu, jo tas var negatīvi ietekmēt tirgu kopumā.

Nav pamata cerēt, ka, ņemot vērā šādus mūsu politiķu lēmumus, TUA programma varētu savākt daudz jaunu interesentu. Pēdējo septiņu-astoņu mēnešu laikā esmu bijis apmēram desmit nekustamo īpašumu izstādēs Krievijā, Ukrainā un Kazahstānā. Esmu pārliecinājies, ka cilvēkus interesē iespējas pārcelties uz citām valstīm. Taču mūsu TUA piedāvājums ir praktiski nekonkurētspējīgs. Pirmkārt, tas ir dārgs, un, otrkārt, šeit ir auksti. Šodien Eiropā ir daudz analoģisku produktu — termiņuzturēšanās atļauju, kas ļauj pārcelties uz dzīvi Eiropā par daudz mazāku naudu. Turklāt tam nav obligāti jābūt nekustamajam īpašumam. Minēšu šādu piemēru: Grieķijā TUA, pērkot nekustamo īpašumu, iegūst ne tikai investors un viņa laulātais, bet arī viņu bērni un vecāki. Turklāt, ja investors pierāda savu maksātspēju, TUA piešķiršanu nodrošinās jebkāda nekustamā īpašuma iegāde.

Nekustamos īpašumus Latvijā NVS valstu iedzīvotāji pirks arī turpmāk, taču ne tādēļ, lai pretendētu uz TUA. Pēdējā laikā vērojamā tendence liecina, ka ārzemnieki izvēlas 100–150 tūkst. eiro vērtus objektus, kurus pēc tam izīrē. Turklāt arī no tiem ārzemniekiem, kas pērk par 250 tūkst. eiro dārgākus objektus, uz TUA pretendē tikai retais. Daudzi šo jautājumu apsver tikai tīri teorētiski, lai zinātu, vai vajadzības gadījumā tas būs iespējams. Cilvēki nevēlas lieki tērēt naudu, un arī viņu dzimtajā zemē, kā tas ir, piemēram, Krievijā, varas institūcijas ārzemju TUA esamību uztver visai saasināti.

Ļoti gribētos, lai Latvijas politiķi, pieņemot lēmumus, ņemtu vērā visu iepriekš minēto. Īpaši viņiem vēlos atgādināt viena no Amerikas Savienoto Valstu, pret kurām ar tādu bijību izturas lielākā daļa mūsu politiķu, dibinātāja — Tomasa Džefersona vārdus: „Pieņemt likumus, kas ir pretrunā dabas likumiem, nozīmē provocēt cilvēkus uz noziegumiem, lai par tiem vēlāk sodītu”.

varianti.lv

17.05.2016.