Aptuveni 600 000 vai nedaudz vairāk kvadrātmetru – tieši šāds Rīgas biroju piedāvājuma apmērs tiek nosaukts visbiežāk. No malas varētu likties, ka tas ir visai iespaidīgs rādītājs. Pārrēķinot uz vienu galvaspilsētas iedzīvotāju, tas ir 0,86 m² uz cilvēku. Kompānijas, kas nodarbojas ar tirgus analīzi un klientiem vajadzīgo biroju telpu meklējumiem, uzstājīgi apgalvo, ka pietrūkst interesantu variantu. „B klases kompleksos brīvi ir 7 % platību. A klases kompleksos, kuru Rīgā jau tā ir nedaudz, – aptuveni 3 %. Varat man ticēt, ka tad, ja tiks dots uzdevums sameklēt jaunam nomniekam brīvus 500–1000 m² biroja telpas vienā A klases kompleksā, jums diez vai izdosies ātri tikt ar to galā. Bieži vien jāpalauza galva, kā izpildīt klienta, kas aizņem 100 m² lielu platību, iesniegto pasūtījumu telpām, jo vēlas paplašināt telpas līdz 300 m²,” ar ikdienas prakses novērojumiem dalās kompānijas Ober Haus komerciālo nekustamo īpašumu speciālists Reinis Lauskis.
Praktiski unisonā izskan arī kompānijas Colliers International direktora Ērika Bergmaņa viedoklis: „Nepietiek jauno. Mēs redzam, ka nomnieki galvenokārt pagarina esošo telpu nomas līgumus. Ir vietā pateikt, ka Latvijas galvaspilsētā pēdējos divos trijos gados biroju centrus būvēja maz. Tas tad arī ir radījis labu piedāvājumu deficītu, un tādēļ kopš pagājušā gada kompānijas, kas ir biroju kompleksu enkurnomnieki, ir sākušas tos pilnībā izpirkt. Vienus motivēja vispārējā situācija ar jaunajiem projektiem, citus – lētu finanšu resursu pieejamība. Tomēr fakts paliek fakts: 2015. gadā Rīgā tika nopirkti 40 000 kvadrātmetru biroju telpu, lai gan jaunu biroju platību bija uzbūvēts daudzkārt vairāk.”
Pagājušā gada lielāko darījumu skaitā ir darījumi ar biznesa centru Ziemeļu vārti Brīvības ielā un Triangula bastions 11.novembra krastmalā, ar ēkām Vienības gatvē (87h) un Jeruzalemes ielā 1. Visi šie darījumi spilgtināja Latvijas galvaspilsētas jauno biroju telpu tirgū vērojamo kopējo ainu. Vēl viena iezīmējusies pēdējā gada tendence: pašlaik būvējamo biznesa centru projektos platības tiek rezervētas, praktiski kopš 2008.–2009.gada krīzes tā nav bijis.
Šodien galvaspilsētā pieprasījumu pēc jauniem birojiem veido informācijas tehnoloģiju nozares, banku struktūru, ar naftas biznesu saistīto uzņēmumu, privāto medicīnas iestāžu, advokātu biroju, reklāmas un PR, kā arī citu nozaru pakalpojumu jomas kompānijas. Tie ir uzņēmumi, kas mūsu valstī strādā jau sen, un jaunu spēlētāju viņu vidū ir maz. Kaut gan jāatzīst, ka ir fiksējams labs pieprasījums no to lielo starptautisko kompāniju puses, kuras pašlaik Latvijas tirgū nav pārstāvētas.
„Mēs turpinām uzstāt, ka attīstītājiem ir saprātīgi ieguldīt investīcijas jaunu biznesa centru būvniecībā, tas attaisnojas,” savu viedokli turpina paust Ēriks Bergmanis.” Colliers International speciālisti ir aprēķinājuši, ka 2015.gadā tikai mūsu kompānija vien ir saņēmusi no starptautiskajiem apkalpošanas centriem, kas vēlas veikt savu darbību Latvijā, pieprasījumus nomāt telpas gandrīz 15 000 m² platībā. Tomēr neviens no minētajiem tā arī netransformējās par nomas līgumu. Lielākā daļa atteicās izvērtēt Latvijas galvaspilsētu kā sava biznesa izvietošanas vietu tādēļ, ka nebija spējuši atrast sev piemērotas nomas telpas. Visbiežāk ārzemju kompānijām bija nepieciešami 2000–4000 m² biroju telpu, turklāt tādas, kuras pēc diviem trijiem gadiem pieļauj dubultot nomājamo platību. Turklāt kompānijas vēlējās atvērt savus birojus ne vēlāk kā pēc pusgada. Sameklēt šīm prasībām atbilstošas telpas bija neiespējami. Mums atlika tikai ar zināmu skaudību nolūkoties uz mūsu kaimiņiem. Piemēram, Lietuvā pagājušajā gadā tika izīrēti aptuveni 100 000 m² jaunu biroju platību.”
Salīdzinājumam var minēt, ka Rīgā 2015.gadā tirgū tika pieteikti tikai 4 500 m² jaunu biroju platību (to nodrošināja komplekss Europa Biznesa centrs). 2016.gadā varētu būt vēl 20 000–22 000 m². Lielākā to daļa (15 000 m²) būs Sporta ielā 11 būvētajā kompleksā Place Eleven. Tas kļūs par Rīgas pēdējos piecos gados pirmo jauno A klases biroju kompleksu.
Trūkstošo jauno galvaspilsētas biroju deficītu, iespējams, izdosies mazināt un varēs par to nerunāt, sākot no 2017.gada. Ap šo laiku Rīgā varētu būt pabeigta jaunu darījumu centru 57 000 m² platībā būvniecība (kompānijas Kivi Real Estate speciālistu aprēķins). „Ieskatoties 2018.–2019.gada perspektīvā un analizējot pieteiktos projektus, var konstatēt, ka būs aptuveni 140–150 tūkstoši kvadrātmetru biroju platību. Vai visi šie projekti tiks īstenoti? Labs jautājums! Tomēr domāju, ka runāt par biroju telpu deficītu nav aktuāli, jo būs priekšnoteikumi, lai jaunas starptautiskas kompānijas pārliecinoši varētu ienākt Rīgā. Tas savukārt radīs jaunas darbavietas,” cer Colliers International direktors.
Pagaidām žurnāla m2 un portāla varianti.lv iztaujātie speciālisti uzskata, ka vajadzības sajūta pārcelties uz jaunām telpām tuvākā gada laikā veidosies ne tik daudz tādēļ, ka ierodas jaunas kompānijas, bet vairāk tādēļ, ka ir izdevīgi nomāt telpas jaunajos kompleksos, tie ir daudz energoefektīvāki, un tas ļauj samazināt komunālo izdevumus.
Biroju telpu nomas likmju līmenis Latvijas galvaspilsētā pēdējos gadus ir stabils. Telpas A klases kompleksos ierasti tiek piedāvātas par 12–16 eiro/m² mēnesī. Interesantākie un paši pievilcīgākie piedāvājumi (pilnībā mēbelēti) tiek iznomāti par 17–18 eiro/m² mēnesī. Savukārt telpas jaunā B klases darījumu centrā var nomāt par 8–12 eiro/m² mēnesī. Rīgas C klases biroju segmentā cenas svārstās robežās no 4,5 līdz 7 eiro/m² mēnesī. Apkalpošana izmaksā vēl vienu divus eiro/m² mēnesī. Spriežot pēc visa , šādas publiskotās cenas saglabāsies tuvākā gada laikā. Cenas, ja arī ceļas, tad tikai ilgtermiņa līgumu beigās, turklāt cenu kāpums reti ir lielāks par 0,5 eiro/m². Līgumu termiņi? Parasti tie tiek slēgti uz trim pieciem gadiem.
„Nomas maksa noturēsies iepriekšējā līmenī, iezīmēsies tendence paaugstināties cenai labākajos biroju kompleksos ar ērtu piekļuvi un attīstītu infrastruktūru. Rīgā biroja ēku tirdzniecība turpināsies, un, ļoti iespējams, sekmīgi un ātri augoši uzņēmumi izvēlēsies pirkt ēkas savām vajadzībām, nevis nomāt birojus, īpaši ņemot vērā, ka liels jaunu biroju telpu piedāvājums pagaidām nav gaidāms.” (Citāts, izraudzīts no kompānijas Kivi Real Estate speciālistu sagatavotā tirgus apskata, precīzi raksturo biroju nomas tirgū dominējošās gaidas un noskaņojumu.) Pēc kompānijas Kivi Real Estate speciālistu rīcībā esošajām ziņām, no 600 000 kvadrātmetru, kas pieejami galvaspilsētas A un B birojos, 38 % platību tiek izmantoti ēkas īpašnieku pašu vajadzību apmierināšanai, pārējie 62 % platību ir iznomāti vai tiek piedāvāti nomniekiem no malas.
Romāns Golubevs
varianti.lv