Tirgus sola jaunus izaicinājumus

Ziemassvētku brokastīs kopā ar žurnālistiem Latio galvenajā birojā, K.Valdemāra 8, uzņēmuma Latio − viena no vadošajiem Latvijas nekustamo īpašumu nozares uzņēmumiem − vadību pārstāvēja valdes priekšsēdētājs Edgars Šīns, klientu apkalpošanas vadītājs Aldis Riekstiņš un Mājokļu tirdzniecības nodaļas vadītāja Vija Gailīte. Visi bija labā garastāvoklī, kā nekā uzņēmuma Latio 2016.gada rezultāti nevar neiepriecināt. Latio speciālistu aprēķini: pēdējā gada laikā dzīvokļu darījumu skaits Rīgā ir pieaudzis par 17 %. 2015.gadā Latvijā ik mēnesi tika noslēgti vidēji mazliet vairāk par 520 mājokļu iegādes darījumu, 2016.gadā šis rādītājs ir tuvu 615 darījumu atzīmei.

„Vietējie pircēji, salīdzinot ar pagājušo gadu, ir ļoti aktīvi. Cilvēki ir gatavi riskēt ar savu naudu un pirkt nekustamos īpašumus; viņos ir parādījusies pārliecība gan par valsts ekonomikas attīstību, gan arī par personīgajiem ienākumiem,” sarunas virzienu iezīmēja Aldis Riekstiņš.

Veselīgs pieprasījuma kāpums ir skāris praktiski visus dzīvokļu tirgus segmentus. Piemēram, Rīgas jaunajos projektos jaunus īpašniekus ir ieguvuši vidēji 83 dzīvokļi mēnesī, gadu iepriekš šis rādītājs bija 52 dzīvokļi. Latio speciālistu aprēķini: jauno dzīvokļu segmenta gada pieaugums ir 43 %. Ļoti svarīgi ir tas, ka 2015.gadā vietējo klientu iegādāto jauno dzīvokļu cenu latiņa galvaspilsētas guļamrajonos bija 1300–1400 eiro/m², 2016.gadā tā ir augstāk. Daudzos budžeta klases projektos tirdzniecība bija rosīga arī līmenī 1600–1700 eiro/m². Tas motivē apbūvētājus pirkt jaunus zemesgabalus un domāt par to turpmāko attīstīšanu, tas ir, jaunu budžeta klases daudzdzīvokļu māju būvniecību.

Pēdējā gada laikā Rīgā labi tika pirkti gan pilnīgi jauni dzīvokļi tikko pabeigtos projektos, gan arī dzīvokļi mājās, kas ir uzbūvētas pirms 10–15 gadiem tomēr tiek iekļautas jauno projektu kategorijā. Ņemot vērā to pārdošanas apjomus, pavisam ir notikuši 1500 darījumu ar jauniem dzīvokļiem jeb 21 % no dzīvokļu darījumu kopskaita.

„Tuvojas brīdis, kad bankas būs beigušas tirgot savus nekustamo īpašumu portfeļus, un atkal atgriezīsies tirgus pieprasījuma un piedāvājuma attiecībās, kas ļaus izbeigt runas par krīzi,” manāmi apmierināts konstatēja Edgars Šīns un atgādināja, ka hipotēkas parādnieku īpašumu atsavināšanas maksimuma punkta brīdī banku meitasuzņēmumu portfeļos bija vairāk nekā 15 000 dažādu nekustamā īpašuma vienību. „Tagad,” viņu papildināja Vija Gailīte, „banku un to meitasuzņēmumu portfeļos ir palikuši galvenokārt nelikvīdie īpašumi, kurus grūti pārdot.”

Ievērojama nozīme vietējo pircēju optimisma vairošanā ir bijusi banku kreditēšanas politikas pārmaiņām, kas atkal ir kļuvusi nedaudz labvēlīgāka klientiem. Latvijas nekustamo īpašumu tirgus spēlētāji īpaši slavēja valsts atbalsta programmu mājokļa iegādei ģimenēm ar bērniem, kuru īsteno finanšu organizācija Altum. Tā ir jūtami stiprinājusi papildu stimulu mājokļu darījumu skaita palielināšanai. Tomēr, kā atzina Edgars Šīns, šajā programmā slēpjas arī zināmi riski nākotnes tirgum: ja tās darbība tiks apturēta, diez vai izdosies izvairīties no cenu korekcijas. Tas jāpatur prātā, lai gan pašlaik šādām raizēm nav pamata — par finansējuma izbeigšanu nav runas. Latio vadītājs uzskata, ka būtu prātīgi paplašināt to iedzīvotāju grupu loku, kam varētu tikt sniegta valsts palīdzība mājokļa iegādei.

Pieaugušais pieprasījums pēc galvaspilsētas sērijveida dzīvojamā fonda ir iemesls tam, ka kvadrātmetra cena ir pārsniegusi 715 eiro/m². Darījumos ar objektiem vairs nav retums dzīvokļa pārdošana padomju laika mājās par 1000 eiro/m² un vairāk. 2016.gadā sērijveida mājokļu cenas ir pieaugušas par 6,5 %. Tomēr Latio pārstāvji uzskata, ka 2017.gadā cenu dinamika būs rāmāka un aprobežosies ar 1,5 % pieaugumu. Piebilde: ar sērijveida mājokļiem veikti 65 % galvaspilsētas mājokļu darījumu.

Lielāks ir dzīvokļu darījumu skaits centra perifērijā, un tas tiek uztverts kā sava veida alternatīva dzīvokļa iegādei mikrorajonu jaunajos projektos vai sērijveida mājās.

Stabils un ar minimālu sadārdzināšanās iespēju — tas jau ir tipālo īres dzīvokļu segmenta raksturojums galvaspilsētas mikrorajonos.

Savukārt Rīgas centra īres mājokļu segmentā ir vērojami negatīvi rādītāji. Tas ir ārzemnieku pieprasījuma pēc Latvijas nekustamajiem īpašumiem samazināšanās rezultāts. Tirdzniecības deficīta apstākļos pasūtītāji gatavajos objektos ir spiesti ķerties pie naudas plūsmas formēšanas instrumentiem. Viņi pabeidz jauno dzīvokļu apdari un piedāvā tos īres tirgū, tādējādi paplašinot tirgū esošo piedāvājumu. Tomēr potenciālo īrnieku nav kļuvis vairāk, un viņi iegūst iespēju tirgoties. Pēdējā gada laikā īres mājokļu reālās likmes Rīgas Klusajā centrā, Vecrīgā un tuvējā centrā ir samazinājušās par 10-15 %, liecina Latio speciālistu novērojumi. Rezultāts: minētajos rajonos dzīvokli jaunajos projektos un kapitāli izremontētās mājās var noīrēt par cenu, sākot no 8,5 eiro/m², nevis par 10 eiro/m², kā tas bija iepriekš. Dzīvokļi daļēji izremontētās mājās ir pieejami par 6 eiro/m² (iepriekš − 7,5 eiro/m²).

Pēdējā gada jauna tendence ir vietējo investoru lomas pieaugums. Viņu mērķis ir mājokļu iegāde un to izīrēšana. Pirmo reizi šādu investoru ir vairāk nekā ārzemnieku. Darbību algoritms ir šāds: kāds nopērk dzīvokļu paketi, kāds cits — veselu namīpašumu, tos remontē un pēc tam izīrē dzīvokļus. Tas nodrošina lielāku rentabilitāti nekā naudas noguldīšana depozītā. Piebilde: Rīgas centrā dzīvokļa iegādes un tā izīrēšanas gada rentabilitāte reti kad pārsniedz 5-6 %, savukārt galvaspilsētas mikrorajonos izdodas sasniegt arī 10-12 % rentabilitāti.

Tiek uzskatīts, ka augsta ir aktivitāte galvaspilsētas komercplatību segmentā. Latio vadība vērš uzmanību uz to, ka Latvijā biroju projektu attīstītāju vidū tikpat kā nav nacionālo struktūru, tas ir, kompāniju ar vietējām saknēm. Rīgas lielāko biroju kompleksu īpašnieki ir Lietuvas, Igaunijas un citu valstu pārstāvji. Biroju kompleksos cenu situācija ir stabila un tāda, kurā cenu paaugstināšanai nav loģisku priekšnosacījumu, raksturo Latio. Prakse rāda, ka galvaspilsētas centrā vispieprasītākās ir B klases biroju telpas par cenām, sākot no 10 eiro/m² (bez komunālajiem maksājumiem).

Labākajos noliktavu un loģistikas centros klienti izprotoši vērtē platību īres piedāvājumus par 4-7 eiro/m², tiesa, − ja ir pieejamas labas saldēšanas kameras. Vidējas kvalitātes piedāvājumi ir par 1-3 eiro/m². Daudzi loģistikas centru īpašnieki apsver platību paplašināšanas iespēju.

Aplūkojot komerciālos nekustamos īpašumus, tika pieminēti straujie viesnīcu nišas aizpildīšanas tempi. Ir aprēķināts, ka laikposmā no 2016. līdz 2018.gadam numuriņu skaits Rīgas viesnīcās palielināsies turpat par 30 %, jaunu viesnīcu būvniecību, pēc Alda Riekstiņa domām, uz kādu laiku apturēs.

Sarunas noslēgumā Latio pārstāvji pauda cerību, ka 2017.gadā Latvijas nekustamo īpašumu tirgū turpināsies mērena izaugsme.

Tā būs atkarīga no iekšējām tirgus attīstības tendencēm un vietējās ekonomikas aktivitātēm, arī no globāliem procesiem. Pagaidām nekustamo īpašumu nozarē valda piesardzīgs optimisms.

varianti.lv

02.01.2017.