Izsoles iemājo internetā

Labāk vēlu nekā nekad

   

Latvijas tiesu izpildītāju rīkotajās izsolēs galvenokārt nonāk Latvijas komercbanku parādniekiem atsavināmie īpašumi – tie, kuru īpašnieki nebija spējuši tikt galā ar savām saistībām un pārstāja apmaksāt hipotekāro kredītu. Tādēļ viņu īpašums, kas saskaņā ar kreditēšanas līgumu bija nodrošinājuma objekts, tiek pārdots piespiedu kārtā. Jāatzīst, ka par šādiem nekustamajiem īpašumiem ir ļoti liela interese. Vispirms jau tādēļ, ka tiem ir zemāka sākumcena. Tas dod iespēju iegūt iepatikušos īpašumu lētāk par tā tirgus vērtību. Kurš gan atteiksies no šādas iespējas?! Jo vairāk tāpēc, ka piedalīšanās izsolē nerada nekādus finansiālus zaudējumus, – tiesu izpildītāju kontā iemaksājamie 10% no objekta sākumcenas izsolē pilnībā tiek atgriezti atpakaļ neuzvarējušiem dalībniekiem septiņu dienu laikā.

Tiesa, pieredzējušie vieglas peļņas tīkotāji ļoti ātri atrada nepilnības izsoļu norises shēmā un sāka censties ietekmēt izsoļu rezultātus. Shēma bija vienkārša. Tā kā izsolē var piedalīties ikviens, kas ir iemaksājis drošības naudu, uz izsoli ierodas arī divu vai trīs cilvēku „saliedēta grupa”. Pats pirkums viņus interesē maz. Ja uz izsoli atnāk viens vai vairāki cilvēki, kurus patiesi interesē konkrēts objekts, „profesionālie pircēji” pirms izsoles sākuma ķērās pie viņu psiholoģiskas iespaidošanas. Pretendentiem tika pieprasīta naudas summa, kuru samaksājot pārējie pircēji atturēsies no solīšanas un neveicinās cenas celšanos. Saskaņā ar žurnāla „Kvadrātmetrs” un portāla varianti.lv rīcībā esošajām ziņām sērijveida dzīvokļu gadījumā „nodeva” atkarībā no objekta pievilcīguma varēja sasniegt 500–1500 eiro.

Minētā situācija visvairāk neapmierināja tiesu izpildītājus un bankas, kas šādu shēmu gadījumā nesaņēma augstāko objektu pārdošanas cenu. Tas nebija pa prātam arī labticīgajiem izsoļu dalībniekiem, kas, nevēloties pakļauties pseidodalībnieku noteikumiem, atteicās no dalības izsolēs. Tas viss pamudināja Latvijas Zvērinātu tiesu izpildītāju padomi izstrādāt jaunu nekustamo īpašumu piespiedu pārdošanas mehānismu, kura mērķis bija izslēgt no spēles „profesionālos pircējus” vai vismaz līdz minimumam samazināt viņu ietekmi izsolēs.

Tiesa, ar nožēlu jākonstatē, ka jaunie noteikumi parādījušies novēloti: piespiedu kārtā pārdodamo hipotēkāro parādnieku nekustamo īpašumu izsoļu skaits ir būtiski samazinājies. Tomēr, kā mēdz teikt, labāk vēlu nekā nekad.

   

Par labu izsolēm

  

Un tā, sākot no 2015.gada 1.jūlija, visas Latvijas tiesu izpildītāju rīkotās izsoles (bet no 2016.gada 1.janvāra arī visas maksātnespējas procesa administratoru rīkotās izsoles) notiks tikai un vienīgi elektroniski. „Mēs esam pārliecināti, ka jaunā prakse ļaus būtiski paplašināt mūsu valsts iedzīvotāju piekļuvi izsolēm. Ceram, ka tas optimizēs pārdošanas procesu, nodrošinās lietotājiem drošu darba vidi un uzlabos izsoļu norises procesa norises kontroli,” stāsta viens no šī projekta izstrādātājiem un iniciatoriem – Rīgas apgabaltiesas tiesu izpildītājs Jānis Stepanovs. Viņš piekrita pastāstīt mūsu lasītājiem par to, kā varēs piedalīties izsolēs.

Visas tiesu izpildītāju rīkotās izsoles norisinās speciālā tīmekļvietnē  (http://izsoles.ta.gov.lv). Izsolēs var piedalīties gan fiziskās, gan juridiskās personas. Juridiskajām personām ir jādeleģē konkrētas personas – vai nu personas ar paraksta tiesībām, vai arī atbilstoši pilnvarotas personas. Interesentiem, kas vēlas piedalīties izsolē, vispirms jāreģistrējas vietnē. Visvienkāršāk to var izdarīt personas, kas izmanto Swedbank, SEB, Citadele, Nordea, Norvik Banka un DNB internetbankas, kā arī elektroniskā paraksta īpašnieki. Ja kādam (tostarp arī ārzemniekam) ir sveši šie mūsdienīgai dzīvei raksturīgie elementi, reģistrēties, personīgi vēršoties pie jebkura tiesu izpildītāja, var portālā http://izsoles.ta.gov.lv (viņam tiks izveidots profils, kurā būs norādīts vārds un uzvārds, kā arī personas dati).

Pēc tam, kad lietotājs ir reģistrējies, viņai tiks dota pieeja visām tiesu izpildītāju rīkotajām izsolēm. Ja kāds izsoles objekts rada interesi, to atzīmē, un autorizētā persona nosūta pieteikumu dalībai konkrētajā izsolē. Lai piedalītos izsolē, jāsamaksā neliela dalības maksa un, tāpat kā līdz šim, jāiemaksā tiesu izpildītāja kontā 10% no konkrētā objekta sākumcenas.

Izsole internetā atšķiras no iepriekš pierastās prakses, kad cilvēki noteiktā dienā un laikā ieradās uz izsoli, kas reti kad ilga vairāk par pusstundu. Parasti ar to pietika, lai noteiktu izsoles uzvarētāju. Elektroniskajās izsolēs solīšana var notikt no izsoles izsludināšanas brīža līdz nobeigumam. Tas ļauj izsolē iesaistīties maksimāli lielam  cilvēku skaitam. Ir iespējami divi izsoles dalībnieka solītās cenas noteikšanas varianti. Pirmais – manuāli, ikreiz fiziski solot izsoles vietnē. Ja lietotājs redz, ka viņa piedāvājums ir pārsolīts, viņš savā kontā ieklikšķina cenas paaugstināšanas pogu, kas paceļ cenu par noteikto solīšanas soli. Otrais – pēc pirmās solīšanas uzreiz norādīt augstāko summu, līdz kurai dalībnieks ir gatavs solīt. Šādā gadījumā, ja kāds pārsola cenu, programma automātiski to paceļ par noteikto soli, ja vien jaunā cena nepārsniedz izsoles dalībnieka noteikto maksimālo summu. Piebilde: informācija par lietotājiem, izsoles dalībnieku skaitu un citu dalībnieku veikto solīšanas soļu skaitu pārējiem izsoles dalībniekiem nav pieejama.

Ir pārdomāta arī izsoles nobeiguma procedūra. Lai nepieļautu situāciju, ka kāds no izsoles dalībniekiem speciāli gaida paredzētā laika pēdējo brīdi, cerot veikt solīšanu pēdējā sekundē un tādējādi uzvarēt, programmā ir iestrādāts izsoles pagarināšanas algoritms: šādā gadījumā izsole automātiski tiks pagarināta vēl par piecām minūtēm. Ja šajā papildu laikā kāds veiks cenas pārsolījumu, izsole atkal tiks pagarināta par piecām minūtēm. Un tā vēlreiz un vēlreiz. Izsole tiks pabeigta tikai tad, ja pēdējo piecu minūšu laikā neviens dalībnieks nebūs veicis cenas pārsolījumu.

Izsoles zaudētājiem tiks atdota iemaksātā nauda, bet uzvarētājam mēneša laikā jāsamaksā atlikusī pirkuma summu un nodevas. Šī noteiktā kārtība paskaidrojama atsevišķi: saskaņā ar spēkā esošo praksi izsoles rezultātu vairs neapstiprina apgabaltiesa – šī procedūra ir uzticēta zemesgrāmatu tiesnešiem. Viņi gan apstiprina aktu par izsoles rezultātiem, gan arī uzreiz reģistrē īpašumu uz izsoles uzvarētāja vārdu. Tādēļ, veicot pirkuma summas samaksu tiesu izpildītājam, vienlaikus ir jāiemaksā arī valsts nodeva par īpašuma reģistrēšanu zemesgrāmatā. Privātpersonas maksā 2% no pirkuma summas, juridiskās personas – 2% vai 6%.

„Jau elektronisko izsoļu sākšanas priekšvakarā mēs sajutām lielu interesi par tām. Daudzi jauno praksi uzņēma ar gandarījuma sajūtu, jo elektroniski rīkotās izsoles ļauj atbrīvoties no „profesionālajiem pseidodalībniekiem,” ir pārliecināts Jānis Stepanovs.

– Vai cerat, ka tas ļaus paaugstināt izsolāmo objektu pārdošanas cenu?

– Mēs uz to ceram, bet es pat nemēģināšu prognozēt, cik lielā mērā tā varētu pieaugt. Atkārtošu – galvenais ir atrisināt pseidodalībnieku problēmu un dot iespēju gala pircējam justies mierīgi un solīt to cenu, kuru viņš uzskata par taisnīgu un saprātīgu.

Agrāk daudzas personas devās uz izsolēm, jo tur bija iespēja nopirkt nekustamo īpašumu par 20–30% lētāk par tirgus cenu.

– Šāda iespēja pastāv joprojām. Turpina darboties divi faktori, kas motivē piedalīties izsolēs. Pirmais – iespēja nopirkt lētāk nekā tirgū. „Lētāk” apmērs ir atkarīgs no objekta un tā, cik lielā mērā tas ir interesants pārējiem izsoles dalībniekiem. Otrais – uz izsolēm nāk pēc tiem īpašumiem, kas tirgū nav pieejami brīvā pārdošanā. Ir daudz piemēru, kad izsoles gaitā cena galu galā ir vairākas reizes pārsniegusi sākumcenu, jo objekts ir ļoti pievilcīgs. Reiz kāds komerciālais nekustamais īpašums tika nosolīts pat par gandrīz 10 miljoniem eiro.

Noslēdzot mūsu sarunu, nevaru neuzdot jautājumu arī par to, kas šķiet mulsinošs. Runa ir par iespēju nopirkt kaķi maisā. Vai ir daudz piemēru, kad, nopērkot izsolē nekustamo īpašumu, jaunais īpašnieks nevar pārņemt lietošanas tiesības, jo atklājas, ka objektam ir spēkā ilgtermiņa vai beztermiņa īres līgums?

- Lai tiesa atzītu, ka īres līgums ir nelikumīgs, protams, ir vajadzīgs laiks – mēnesis, pusgads, gads… Tomēr izsoles uzvarētājs sava īpašuma lietošanas tiesības noteikti iegūs.

 

varianti.lv